Stanovení tržní ceny lesa

autor: JUDr. Ing. Karel Nedbálek, PhD., MBA
publikováno: 24.02.2017

Při nákupu nebo prodeji lesního pozemku řešíme problém, jak stanovit cenu lesního pozemku včetně dřevní hmoty, která se na pozemku nachází. Tato hodnota je užitečná, když chceme dlouhodobě investovat do této komodity a chceme se nějak dopátrat, jaký roční výnos nás očekává v horizontu např. 80 let. Čím dál víc bývá aktuální vypočítat újmu, která vzniká působením škůdce v dlouhodobém horizontu. Ve své profesi se zabývám odhady nemovitých věcí na základě živnostenského oprávnění a pokouším se co nejjednodušším postupem dosáhnout co nejpřesnějšího výsledku. Níže uvedený článek vám možná na některé otázky odpoví.

Stanovení ceny lesa

Znaleckým posudkem je stanovena úřední cena lesa. Tohoto posudku se využívá pro soudní spory, dědická práva nebo majetkové převody. Jde také o odhad, který chce finanční úřad při prodeji lesního pozemku pro stanovení daně z nabytí nemovitosti. Existuje několik způsobů tohoto výpočtu, proto se i posudky vypracované různými znalci mohou dosti lišit. Tato cena většinou ani neodpovídá skutečné (tržní) ceně lesa. V mýtních porostech bývá podhodnocená a naopak je tomu v mladých dorůstajících lesích, kdy vlastník holiny ze zákona musí do dvou let tuto holinu znovu vysázet.

Nás hlavně zajímá tržní (skutečná) cena lesa.V případě nákupu by budoucího vlastníka lesa měla zajímat hlavně tržní, tedy skutečná cena lesa. Tato cena je stanovena podle aktuální situace na trhu. Do takové situace se promítá aktuální výkupní cena dřeva a navíc také poptávka po jednotlivých dřevinách. Představuje zjištěnou cenu pozemku plus tržní hodnotu lesního porostu. Nemusí ještě představovat konečnou sjednanou cenu, která se objeví v kupní smlouvě. Kupní ceně by se měla reálně přibližovat. Tržní hodnota se zjistí odbornou analýzou, výpočtem a porovnáním průměrných cen již zrealizovaných srovnatelných prodejů v daném místě a čase. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího.

Skutečná sjednaná cena je výsledek tržní transakce mezi prodávajícím a kupujícím v konkrétním místě a čase. Ve většině případů se od ceny zjištěné značně odlišuje. Skutečná sjednaná cena je vždy určena tržním prostředím na základě poptávky a nabídky.

V závislosti na velikosti lesního majetku lze pro účely tržního ocenění použít různé způsoby, jakými jsou:

Porovnávací metoda – vychází z věrohodné nestátní nebo státní databáze kupních cen.Z hlediska tržní ekonomiky a vztahu nabídky a poptávky se jeví jako nejvhodnější. Problémem je nezveřejnění databáze zjištěných a sjednaných cen lesních majetků.

Metoda mýtní výtěže snížená o náklady na úklid klestu a zalesnění holiny. Uplatnění u majetků od 0–3 ha.

Metoda čisté současné hodnoty (MPV). Čistá současná hodnota je ukazatel, který počítá pouze a jen s budoucím cashflow. Říká, kolik peněz nám za zvolenou dobu životnosti projektu daný projekt přinese, nebo sebere.

Výnosová (důchodová) metoda. Výnosové metody jsou vázány na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku, neodstraňují problém záporných tržních hodnot v lesních porostech do 20 (40) let a jsou vždy ovlivněny více či méně subjektivně stanovenou úrokovou mírou.

Metoda nejnižší rentability. Způsob ocenění lesa pro investory kupující les. Investorvychází z výnosového ocenění, přičemž si rozvrhne v určitém časovém horizontu plánované těžby. K plánovaným hospodářským opatřením v lese vztáhne předpokládané výnosy z jednotlivých těžeb a odečte příslušející náklady těžební a pěstební činnosti.

Zjištěná (administrativní) cena lesa podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.[1] Zjištěná cena lesa je vypočítaná na základě platného cenového předpisu. Při stanovení zjištěné ceny je odděleně oceňována lesní půda a lesní porost. Součet těchto dvou položek dává výslednou cenu lesa. Oceňování lesního porostu je založeno na metodě věkových hodnotových faktorů, která vychází z modelu vývoje hodnoty porostu, tzn. z modelových věkových hodnotových křivek. V praxi jsou stanovené zjištěné ceny lesa ve srovnání se sjednanými cenami často neúměrně vyšší. O tom svědčí skutečnost, že investoři ani banky neberou na zjištěné ceny ve znaleckých posudcích zřetel a při sjednávání cen realizovaných prodejů nebo ceněných jištění bank se k nim ani informativně nepřihlíží, neboť pro ně hodnota vytěženého dříví nepředstavuje jen výnos, ale průběžnou nákladovou položku pro zalesnění a péči o nezajištěné lesní porosty.

Dřevo je obnovitelná surovina

Lesy České republiky, s. p. jsou nejvýznamnějším producentem trvale obnovitelné suroviny – dřevní hmoty na území České republiky. Roční výše těžby dřeva se pohybuje kolem 7,5 mil. m³. [2] Dnes tak představuje 2 649 147 ha, tj. 35 % rozlohy ČR. Zásoby dřeva v lesích narostly za 15 let o více než 100 mil. m³.[3]

1990 – 564 mil m³,
2006 – 667,8 mil. m³.

Ročně se zásoby dřeva v posledních desetiletích zvyšují v průměru o 6,7 mil. m³. Při ročních těžbách mezi 16–18 mil. m³ nám tak v lesích za 15 let narostlo navíc 6 ročních těžeb. Z jakých hlavních dřevin se skládají naše lesy a jaké je jejich procentuální zastoupení? Lesy v celé České republice se skládají z těchto dřevin:

1. smrk 53,2 %,
2. borovice 17,3 %,
3. modřín 3,9 %,
4. dub 6,5 %,
5. buk 6,5 %,
6. bříza 2,9 %,
7. ostatní jehličnaté dřeviny včetně jedle 8,7 %,
8. ostatní listnaté dřeviny 7,5 %.

Z výše uvedených údajů se odvíjí také cena dřevní suroviny. Pro stanovení tržní ceny jsou důležitá tato hlediska, která ovlivňují cenu prodeje nákupu lesa:

1. stáří porostu – mýtní věk se počítá od 80 let a výše,
2. složení a druhy dřevin – borovicový porost má nižší cenu než smrkový nebo dubový,
3. přístupové cesty a dostupnost terénu,
4. situace na trhu se dřevem.

Pro tyto investiční účely je výhodné si zakoupit les i po těžbě dřevní hmoty. Nesmíme ale zapomenout na povinnosti majitelů lesních pozemků. Zákon vymezuje do dvou let provést zalesnění.[4] Holina nebo les po těžbě se nakupují kolem 1–5 Kč/m² podle lokality, způsobu těžby a množství dřevní hmoty zůstávající na ploše po těžbě.

Jak je možné využít les

1. uložení finančních prostředků s odpovídající mírou výnosu,
2. tržba za prodej vánočních stromků,
3. tržba za palivo nebo tyčky na plot,
4. lesní pozemek se dá využít pouze jako les nebo jako myslivecká honitba,
5. relaxace a sbíraní hřibů ve svém lese,
6. mýtní vytěžení – zúročení 80 let práce a čekání.
   

Kolik stojí 1 ha lesa ze dvou níže uvedených zdrojů

Zde se při stanovení ceny odráží zásoba, dostupnost, možnost těžby a situace na trhu. Dle informací.[5]

• Smrk ve stáří nad 80 let při zásobě na 1 ha 400–500 m³ dřevní hmoty od 150 000–300 000 Kč/ha
• Smrk ve stáří 60–80 let – cena asi 50 000–100 000 Kč/ha
• Borovice ve stáří nad 80 let – od 100 000–150 000 Kč/ha. O borovicové porosty je menší zájem.
• U dubu ve stáří kolem 120 let se cena může dostat až na 250 000–350 000 Kč/ha.

Tab. č. 1: Generování ceny lesa dle kalkulačky [6]

Cena lesa

Lesní porosty v ČR jsou velmi rozrůzněné a tím i specifické, takže i cena lesa je velmi rozdílná, a tudíž je třeba k jejímu stanovení přistupovat velmi individuálně. Cenu lesního porostu ovlivňují zejména tyto faktory:

1. druh dřeviny a její zastoupení,
2. věk,
3. K_z – koeficient zakmenění (hustota stromů v porostu),
4. množství dřeva – odvislé přírůstky od každoročních klimatických podmínek,
5. terénní podmínky – jiná zatížení (CHKO, rezervace, pásma ochrany).
6. K_n – koeficient neznámých faktorů

Sledujeme celkový průměrný přírůst porostu a průměrný mýtní přírůst porostu. V hospodářské úpravě lesů mají velký význam také průměrné přírůstky, a to celkový průměrný přírůst (CPP) a průměrný mýtní přírůst (PMP), které charakterizují roční produkční výkon v prvém případě hlavního a podružného porostu od jeho založení ke zvolenému mýtnímu věku.[7]

Tab. č. 2: Objemová produkce se stářím lesa

Graf č. 1: Objemová produkce se stářím lesa

Cena stanovená dle průměrných zásob dle ročních přírůstků to je jednak objem hlavního porostu v m³ a objem vedlejšího porostu v m³.

Cz = zásoby_věk × K_z × K_n

zásoby_věk – tab. 1

Cz – cena dřevní hmoty
K_n – koeficient neznámých faktorů (0,8)
K_z – koeficient zakmenění

Lesní hospodářská osnova

Pokud chcete určit přesně, jaká je cena lesa, může vám pomoci lesní hospodářská osnova (LHO), kterou lze najít na Úřadu pro hospodářskou úpravu lesů (tzv. ÚHUL).[8] S pomocí LHO je možné zjistit, v jakém stavu váš les je, a odhadnout cenu. LHO se zpracovává na každých deset let, takže úplně nevystihuje stav, v jakém se les nachází.

Tab. č. 3: Inflace dle ČSÚ mezi lety 2000–2016 [9]

Z tabulky vyplývá, že průměrná inflace za posledních 16 let byla 2,2 %, za 80 let by to bylo 176 %. O tuho hodnotu by se patrně minimálně zvýšila cena dřevní hmoty, kdyby nepřišly nějaké turbulentní a krizové jevy.

Průměrné ceny surového dříví pro tuzemsko za ČR v roce 2016 (Kč/m³)[10]

Tab. č. 4: Průměrné ceny surového dříví pro tuzemsko za ČR v roce 2016

Z tabulky můžeme stanovit také průměrnou cenu dřevní hmoty, když dvě největší ceny nebudeme brát v úvahu. Průměrná cena dřevní hmoty v roce 2016 je 1 738 Kč.Cena palivového dřeva se stanoví průměrem ze dvou hodnot a činí 949 Kč.

S kvalitou dřeva úzce souvisí průměr kulatiny určený pro zpracování. Na našem trhu se jehličnaté dříví prodává většinou s minimální tloušťkou čepu 16 cm, kvalitnější výřezy s tloušťkou čepu 20 a 30 cm. Pro pilaře je výhodný nákup dříví s tloušťkou na čepu větší než 24 cm, neboť od této hranice se začíná rapidně zvyšovat výtěž, produktivita práce a současně rentabilita výroby. Pokud však prodává silnější a kvalitnější dříví, je pro něj vždy výhodná pečlivá sortimentace podle jednotlivých kritérií. [11]

Majitel lesa má totiž povinnost pozemek opět zalesnit

1. Náklady na zalesnění činí do 3 let cca 50 000 Kč (28 000 materiál 3 500 ks stromků + 22 000 Kč práce).
2. Ochrana proti vysoké trávě a ostružiní, které stromky dusí, a zvěři, která je ohrožuje okusem, činí za dobu 7 let cca 22 000 Kč (3 000 Kč materiál + 19 000 Kč práce).
3. 3 × žíhaní po 10 000 Kč = 30 000 Kč.
4. V 15. a v 25. roku věku bude třeba les prořezat, náklady jsou cca 10 000 Kč.

Tab. č 5: Náklady potřebné na jeden ha lesa

Příklad:

Stanovení ceny lesa ve Vizovicích p. č. 5076/3 a 5076/, celkem 3,24 ha.Z lesní hospodářské osnovy (LHO) vyplývá, že 2,4 ha lesa je staré 82 let, zakmenění je 7 a celková zásoba je 543 m³, dále 0,84 ha lesa je staré 10 let, v lese nejsou žádné zásoby dřeva. Z celkových zásob dřeva vyplývá, že se jedná o nekvalitní porost, neboť zásoby u kvalitního porostu na 1 ha by byly kolem 600 m^3, to je celkem 1 440 m³.

Tab.č. 6: Stanovení ceny pro nákup

Z výsledku je jasné, průměrná cena za 1 ha je kolem 80 000 Kč, což odpovídá lesu na hraně silně poškozeného.

Ztráta/zisk z vlastnictví lesa

Tab. č. 7: Ztráta a výnos z vlastnictví lesa

Graf. č. 2: Ztráta a výnos z vlastnictví lesa

Z tabulky vyplývá, že po 80 letech, když odečteme náklady na těžbu a zalesnění ve výši asi 250 000 Kč, získáme zisk ve výši kolem 500 000 Kč. Ročně to odpovídá 6 250 Kč v poměru k počátečním nákladům je to ročně 5,2 %. Výnos a náklady musíme však ještě korigovat o inflaci. Do tabulky jsme zanesli údaje odpovídající zakmenění 7, to je méně kvalitní starost o les, což odpovídá konzervativní investici. Investice do lesa je ale běh na dlouhou trať a vrátí se třeba až investorovým dětem či vnoučatům.[12]

Závěr

Výhodou uložených peněz do lesních pozemků je skutečnost, že kromě ceny lesního pozemku poroste pravděpodobně i cena dřeva. Investice do lesa je ale běh na dlouhou trať a vrátí se třeba až investorovým dětem či vnoučatům. Zájemci o koupi lesa, kteří mají zájem uložit své prostředky do lesních pozemků, a tím je zhodnotit mají zajímavou investiční příležitost. Je spočítáno, že les ročně přinese až 5-7% vložené částky. Tento výnos nedávají v současnosti žádné banky a při tom se jedná o velmi konzervativní investici.

Autor je právníkem a pedagogem ve Zlíně.