Praktické zkušenosti s novým katastrem nemovitostí

autor: JUDr. Daniela Šustrová
publikováno: 11.12.2015

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) , v platném znění, nabyl účinnosti 1. ledna 2014. Následující text odkazuje na novelizace katastrálního zákona, z části obsahuje ohlédnutí za téměř dvouletou existencí nové právní úpravy z pohledu rozhodovací činnosti katastrálních úřadů a v závěru upozorňuje na novinku, kterou přinese rok 2016.

Novelizace katastrálního zákona 

Katastrální zákon, který byl publikován ve Sbírce zákonů dne 23. srpna 2013 v částce 99 a nabyl účinnosti 1. ledna 2014, byl v roce 2015 dvakrát novelizován. První novelu katastrálního zákona přinesl zákon č. 86/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 279/2003 Sb., o výkonu zajištění majetku a věcí v trestním řízení a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, který nabyl účinnosti 1. června 2015. V ustanovení § 22 odst. 1 katastrálního zákona byla za slovo „soudu“ vložena slova „státního zástupce, policejního orgánu“ a v ustanovení § 27 katastrálního zákona byla za slovo „soudu“ vložena slova „státního zástupce, policejního orgánu“. Ustanovení § 22 odst. 1 upravuje okruh osob, jejichž rozhodnutí nebo oznámení může být podkladem pro zápis poznámky v katastru a ustanovení § 27 obsahuje výčet osob, jejichž rozhodnutí nebo oznámení je podkladem pro výmaz poznámky z katastru. Dosavadní výčet se tak rozšířil o další dva subjekty (státního zástupce a policejní orgán), které předkládají listiny pro zápis či výmaz poznámky.

Druhá novelizace katastrálního zákona souvisí rovněž s jiným právním předpisem. Zákonem č. 139/2015 Sb., kterým se změnil občanský soudní řád, exekuční řád a katastrální zákon, došlo ke změně při zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitých věcech. Je-li po 1. červenci 2015 zahájeno exekuční řízení, kterým má být na návrh věřitele zřízeno exekutorské zástavní právo, zapisuje se v katastru o podání návrhu na zřízení exekutorského zástavního práva poznámka k nemovitosti [§ 23 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona]. Vydá-li exekutor exekuční příkaz, kterým zřídí exekutorské zástavní právo, zapíše se toto právo do katastru vkladem na základě návrhu oprávněného[1], kdy účastníky vkladového řízení jsou oprávněný (věřitel) a povinný (dlužník, vlastník nemovitosti). Vkladovou listinou je vykonatelný exekuční příkaz, kterým bylo exekutorské zástavní právo zřízeno. Pro pořadí exekutorského zástavního práva je rozhodující den, kdy exekutorovi došel návrh na vydání exekutorského zástavního práva, a proto tento údaj musí být uveden v exekučním příkazu. Nová právní úprava ponechává na věřiteli, zda vůbec požádá o zřízení exekutorského zástavního práva, v takovém případě je oprávněný navrhovatelem vkladového řízení, čímž má řízení ve své moci a s návrhem může disponovat dle svého uvážení, může jej vzít zpět nebo může návrh zúžit.

Poznatky z rozhodovací činnosti

Ze statistických údajů z roku 2014 a 2015 lze vypozorovat, že v roce 2015 bylo zamítnuto či zastaveno více návrhů na vklad než vloni. Jinak řečeno, kvalita podání se nezvyšuje, což je v řadě případů dáno i tím, že účastníci právního jednání podcení katastrální řízení, nevyhledají odbornou právní pomoc a využijí neautorizovaný internetový vzor smlouvy. Podání, které vykazuje elementární nedostatky, je určeno k nezdaru a náprava je možná až v novém řízení.

Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny soukromé (kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouva o zřízení věcného břemene, souhlasné prohlášení o vydržení, prohlášení o zániku zástavního práva zaplacením a podobně), zda vyhoví přezkumnému testu (§ 17 odst. 1 katastrálního zákona).

Nemá-li podání předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, katastrální úřad podle § 37 odst. 3 správního řádu pomůže podateli nedostatky odstranit nebo ho vyzve k jejich odstranění a poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu. Tímto postupem ovšem nemohou být zhojeny neodstranitelné nedostatky návrhu na vklad, mezi které patří například chybějící údaje o nemovitostech, k nimž je navrhován zápis práva, a jejichž doplnění by znamenalo nepřípustné rozšíření návrhu na vklad. Podle § 16 katastrálního zákona je přípustné pouze zúžení návrhu nebo jeho úplné zpětvzetí.

Nejčastější neodstranitelným nedostatkem, pro který nelze vklad povolit patří nesprávné označení nemovitostí v listině. Nemovitosti musí být ve vkladové listině označeny podle § 8 katastrálního zákona a jakékoliv jiné označení (např. prostřednictvím poštovní adresy) je nedostatečné. Častou závadou je rozpor mezi vkladovou listinou a návrhem, kdy údaje uvedené v návrhu na vklad nekorespondují s údaji uvedenými ve vkladové listině. Katastrální úřad je vázán návrhem, a pokud se návrh s listinou rozchází, nelze návrhu vyhovět (např. při převodu bytové jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů je v návrhu uveden vedle bytové jednotky i podíl na pozemku, který k bytové jednotce patří, avšak ve smlouvě podíl na pozemku uveden není). V případě bytového spoluvlastnictví u jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů bývá opomíjen podíl na funkčně souvisejících pozemcích, který k jednotce patří. Je-li katastrálnímu úřadu předložen návrh na vklad, ke kterému je přiložena vkladová listina, na které chybí podpis některého z účastníků, jedná se o nedostatek, který nelze v průběhu vkladového řízení odstranit.

Naopak mezi časté, avšak odstranitelné nedostatky patří:

• podpis na vkladové listině není úředně ověřený – nedostatek lze odstranit a na výzvu katastrálního úřadu se dostavit a podpis uznat za vlastní, doložit podpisový vzor a podobně,
• podpis na procesní plné moci není úředně ověřený – nedostatek lze odstranit a na výzvu katastrálního úřadu se dostavit a podpis uznat za vlastní,
• není zaplacen správní poplatek – nedostatek lze odstranit zaplacením po obdržení výzvy k úhradě správního poplatku na určený účet a variabilní číslo (číslo vkladového řízení),
• listina, která je pro rozhodnutí nezbytná (souhlas s dělením, plná moc) je přiložena v pouhé fotokopii – nedostatek lze odstranit doložením prvopisu nebo ověřené kopie listiny,
• není doloženo potvrzení o splnění odkládací podmínky – splnění podmínky lze doplnit v průběhu řízení,
• není doložen souhlas s dělením pozemků – nedostatek lze odstranit doplněním souhlasu v průběhu řízení.                    

Pokud je vkladová listina veřejnou listinou[2], katastrální úřad ji zkoumá perspektivou ustanovení § 17 odst. 2 katastrálního zákona a jde-li o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad dále zkoumá, zda v době podání návrhu na vklad nebyl v katastru zápis, ze kterého vyplývá, že k době podání návrhu na vklad je účastník vkladového řízení omezen v nakládání s věcí, která je předmětem právního jednání. Jde-li o rozhodnutí soudu (např. rozsudek o určení vlastnictví, usnesení o dědictví a podobně) zkoumá katastrální úřad, zda listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru a dále, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejich prospěch je právo v katastru dosud zapsáno.

Nejčastějším neodstranitelným nedostatkem u vkladových veřejných listin je chybějící kvalifikované časové razítko na listině v elektronické podobě (§ 7 katastrálního zákona), nesprávné označení nemovitostí v rozporu s katastrálním zákonem (§ 8 katastrálního zákona) či chybějící podíly na pozemcích patřící k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů.

Mezi časté, avšak odstranitelné nedostatky u veřejných vkladových listin patří:

• chybějící rodné číslo – nedostatek lze odstranit postupem podle § 15 odst. 3 katastrálního zákona a na výzvu katastrálního úřadu doplnit chybějící rodné číslo nebo identifikační číslo,
• chybějící doložka nabytí právní moci na rozhodnutí – nedostatek lze odstranit a doložku nabytí právní moci doplnit, právní moc však musí předcházet podání návrhu na vklad.                 

Uvedený výčet nejčastějších závad z vkladových řízení je evergreenem a závady v podstatě zůstávají dlouhodobě shodné, tedy nikterak nesouvisí s právní úpravou účinnou po 1. lednu 2014. Drtivá většina nedostatků souvisí s nedostatečnou péčí při zpracování listin určených ke vkladovému podání (opomenutí uvedení podílu na pozemku, chybějící podpis na smlouvě, přepis jako chyba v psaní a podobně), nikoliv z neznalosti právní úpravy.

Na co se těšit v roce 2016 aneb nabývací titul ze Sbírky listin bez návštěvy katastrálního úřadu

Do Sbírky listin katastrálního úřadu se ukládají listiny, na jejichž základě byl proveden katastrální zápis nebo výmaz a Sbírka listin podléhá zásadě formální publicity, která je předpokladem publicity materiální. Novela vyhlášky č. 358/2015 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí s účinností od 1. ledna 2016 přináší změnu při poskytování písemností ze Sbírky listin. Zatímco do konce roku 2015 je možné poskytovat písemnosti ze Sbírky listin ve formě úředně ověřených nebo prostých kopií (při osobní návštěvě katastrálního úřadu nebo na základě písemné žádosti), od 1. 1. 2016 se ověřené výstupy vzniklé převedením písemností v listinné podobě nebo ověřené duplikáty písemností v elektronické podobě ze Sbírky listin katastru se poskytují dálkovým přístupem.

Dálkový přístup[3] je placená klientská služba, která umožňuje registrovaným uživatelům on-line přístup k údajům katastru nemovitostí pro celé území České republiky prostřednictvím sítě INTERNET. Výstupy pořízené z této aplikace (např. výpis z katastru nemovitostí, přehled vlastnictví a podobně) jsou formálně i věcně shodné s dokumenty vydaným katastrálním úřadem při osobní návštěvě.

Od roku 2016 mohou uživatelé dálkového přístupu využít možnosti získat písemnosti ze Sbírky listin z pohodlí své kanceláře či domova, bez osobní návštěvy katastrálního úřadu. Sazebník pro pořízení listiny prostřednictvím dálkového přístupu stanoví pro formát A4 úhradu 10 Kč, maximálně 300 Kč (zatímco osobně je pro formát A4 úhrada 20 Kč).

Autorka je ředitelkou kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu