Účinná soudní obrana proti vzniku stavby

autor: Mgr. Karel Černín
publikováno: 04.08.2017

Tento článek je určen především pro advokáty, kteří zastupují ve správních a soudních řízeních osoby dotčené novou stavbou. Zpravidla jsou těmito osobami vlastníci sousedních pozemků. Jejich námitky proti plánované stavbě by měl věcně vypořádat stavební úřad v územním rozhodnutí, příp. stavebním povolení vydaném podle stavebního zákona,[1] mnohdy se tak ale neděje. Mají sousedé o svá účastnická práva ve správním řízení bojovat všemi prostředky, nebo se mají raději soustředit na podání žaloby v občanském soudním řízení? A může být jakákoliv právní obrana účinná, pokud stavba fakticky vznikne a bude v souladu s vydaným úředním povolením užívána?

Žaloba ve správním soudnictví  

První otázka, kterou je třeba vyjasnit, zní, k jakému soudu má právní zástupce dotčené osoby podat žalobu. Účinná obrana proti negativním účinkům stavby na okolí je v případě úředně povolených staveb možná takřka výhradně skrze správní soudnictví.

Námitky sousedů proti stavbě lze obecně rozdělit na veřejnoprávní a soukromoprávní. Za veřejnoprávní můžeme označit ty, které se týkají souladu stavby s veřejným zájmem – s územním plánem (ve stavebním řízení též s územním rozhodnutím), s požadavky dotčených správních orgánů vyjádřenými v závazných stanoviscích, s obecnými požadavky na využití území a technickými požadavky na stavby uvedenými v prováděcích vyhláškách ke stavebnímu zákonu, s ochranou urbanistických a architektonických hodnot v území atd. Soukromoprávními námitkami sousedů pak můžeme rozumět takové, kdy sousedé hájí čistě jen svůj soukromý zájem. Zpravidla se tyto námitky týkají imisí. Předmětem výhrad mohou být jak imise způsobené samotnou stavbou (např. zastínění, podmáčení, narušení statiky sousední stavby, obtěžování pohledem, ztráta výhledu apod.), tak i imise očekávané z jejího provozu (např. hluk, prach, zápach apod.).[2]

Veřejnoprávní námitky musí posoudit správní orgány v procesu úředního povolování stavby, a to dokonce z úřední povinnosti – sousedská námitka je v takovém případě vlastně jen upozorněním, aby stavební úřad neopomněl věnovat určité otázce pozornost nebo aby ji neopomněl zhodnotit z určitého úhlu pohledu. S veřejnoprávními námitkami se také stavební úřady vyrovnávají ve svých rozhodnutích poměrně úspěšně.

Jak je tomu však u námitek soukromoprávních? Zde stavební úřady opakovaně chybují, když je zcela ignorují, odkazují s nimi účastníky na soud nebo ve svém rozhodnutí vysvětlují, že se jimi nemohou zabývat, jelikož pro jejich hodnocení není ve správním řízení prostor. Ve skutečnosti stavební zákon výslovně uvádí, že stavební úřady si mají činit úsudek i o tzv. občanskoprávních námitkách, není‑li o nich dosaženo dohody.[3] Existuje též početná judikatura, která stavební úřady zavazuje, aby přezkoumaly veškeré námitky sousedů. Soudy to nejčastěji odůvodňují odkazem na prováděcí předpisy ke stavebnímu zákonu a v nich použitý neurčitý právní pojem „kvalita prostředí“ (dříve „pohoda bydlení“).[4] Jak už jsem ale uvedl, vypořádání občanskoprávních námitek ukládá stavebním úřadům přímo stavební zákon, jedná se tedy o kompetenci jim svěřenou, kterou nejen mohou, ale též musejí vykonávat, přičemž hodnotit musejí též soulad stavby s požadavky občanského práva.

Výše řečené samo o sobě neznamená, že by se zde vedle působnosti stavebního úřadu nemohla uplatnit ochrana proti stavbě prostřednictvím žaloby k obecnému soudu. Teoreticky by se tak mohlo dít paralelně, mohlo by tedy jít o jakýsi doplněk územního či stavebního řízení ve formě posouzení předběžné otázky soudem. Takovou možnost však vylučuje ustálená judikatura Nejvyššího soudu. Ten již přinejmenším dvě desítky let setrvale zastává názor, že námitkami budoucích imisí ze stavby teprve plánované se obecné soudy zabývat nemohou.[5] Jeho závěry již potvrdil i tzv. konfliktní senát Nejvyššího správního soudu, tedy zvláštní senát pro rozhodování některých kompetenčních sporů.[6] Jisté tedy je, že v průběhu územního či stavebního řízení nemůže obecný soud hrát roli jakéhosi arbitra, který by předběžně zhodnotil oprávněnost soukromoprávních námitek sousedů, a zbavil tak stavební úřad nelehkého úkolu, aby je posoudil sám.

Pokud bych měl shrnout výše řečené, tak probíhá-li správní řízení o chystané stavbě, pak toto územní či stavební řízení je tím správným fórem, kde mohou sousedé úspěšně proti stavbě brojit a mohou se dočkat věcného posouzení vznesených námitek. Prvním předpokladem úspěchu před soudem tedy je, že soused musí veškeré své námitky proti připravované stavbě uplatnit již ve správním řízení, v němž se tato stavba povoluje. Pozor je třeba dávat na to, aby vlastníci sousedních pozemků své námitky uplatnili ve správné procesní fázi. Zpravidla je třeba vznést veškeré výhrady proti stavbě v územním řízení. Dále by měli sousedé své námitky formulovat včas (zpravidla nejpozději při ústním jednání) a měli by vznášet jen takové námitky, které se dotýkají jejich vlastních práv (neměli by tedy vystupovat jako mluvčí jiných účastníků řízení).[7] Vlastníci sousedních pozemků by měli každopádně za všech okolností trvat na tom, aby jim stavební úřad neupíral postavení účastníků řízení a aby se věcně zabýval i těmi námitkami proti stavbě, které spadají svým obsahem do oblasti soukromého práva. Druhým předpokladem efektivní obrany proti stavbě pak je včasné podání žaloby ve správním soudnictví.

Neuralgickým bodem obrany proti vzniku stavby ve správním soudnictví je její faktická (ne)účinnost. V praxi běžně dochází k tomu, že jsou úspěšně dokončovány stavby, jejichž územní rozhodnutí či stavební povolení je napadeno žalobou. I když pak dá správní soud žalobci za pravdu, ochota stavebního úřadu nařídit odstranění stavby, kterou dříve vadně povolil a jejíž vznik tak vlastně spoluzavinil, je minimální. Žalobci se sice v minulosti pokoušeli dosáhnout toho, aby soud přiznal jejich žalobě proti územnímu rozhodnutí odkladný účinek,[8] avšak neúspěšně. Správní soudy tvrdily, že výkon územního rozhodnutí sám o sobě, bez existence vykonatelného stavebního povolení, není způsobilý přivodit žalobci žádnou újmu. Ta může nastat až samotnou výstavbou (tj. fyzickou realizací stavby).[9]

Potíž s popsaným přístupem správních soudů je samozřejmě v tom, že pravomocné a vykonatelné územní rozhodnutí opravňuje stavebníka pokračovat v krocích směřujících k získání stavebního povolení či jiné formy povolovacího aktu (zejména souhlasu s ohlášením stavby). Stavební úřad musí pravomocné územní rozhodnutí či souhlas respektovat a vycházet z něj, ačkoliv je napadeno žalobou; svědčí mu totiž presumpce správnosti. Stavebníkovi tak bez ohledu na probíhající soudní spor nic nebrání v tom, aby získal oprávnění stavbu provést. Neúčinnost soudní obrany se proto stala předmětem kritiky ze strany Ústavního soudu.[10] K překonání dosavadní judikatury se jako první odhodlal Krajský soud v Praze, a to s odvoláním na změnu právní úpravy, k níž došlo přijetím nového stavebního zákona, účinného od 1. 1. 2007. Podle § 94 odst. 5 stavebního zákona platí, že dojde-li ke zrušení územního rozhodnutí po povolení stavby, územní rozhodnutí se již nevydává. Krajský soud k tomu uvedl: „Protože obdoba tohoto ustanovení za účinnosti předchozího stavebního zákona neexistovala, bylo do té doby možné tvrdit, že k zásahu dojde teprve vydáním stavebního povolení na příslušnou stavbu.“[11] Nyní se však situace změnila a již výkon samotného územního rozhodnutí může žalobci způsobit újmu, neboť na jeho základě lze získat stavební povolení a v takovém případě již následné zrušení územního rozhodnutí soudem nebude mít pro žalobce faktický význam. Tímto usnesením je tedy možno argumentovat v žádostech o přiznání odkladného účinku žalobám směřujícím proti rozhodnutí, jímž se umísťuje určitá stavba do území. 

Žaloba v obecném soudnictví 

V této části článku si položím otázku, zda připadá v úvahu bránit se proti vzniku nové stavby v sousedství před obecným soudem. Jak jsem výše vysvětlil, obrana ve správním řízení a následně ve správním soudnictví je jednoznačně primární. Připadá ale žaloba k obecnému soudu v potaz alespoň jako doplňkový nástroj obrany vlastníka sousedního pozemku v nějaké omezené míře, případně v určité fázi realizace stavby?

Za účinnosti předchozího občanského zákoníku z roku 1964 a předchozího stavebního zákona z roku 1976 byla odpověď jednoznačně záporná. V judikatuře[12] i odborné literatuře[13] převládal názor, že žalobu na zdržení se obtěžování souseda imisemi nad míru přiměřenou poměrům podanou ještě před vznikem stavby soud zamítne, neboť nemůže poskytovat žalobci preventivní ochranu před zatím neexistujícím obtěžováním. Pokud jde o imise ze stavby již existující, především platilo, že podle § 127 občanského zákoníku z roku 1964 nelze dosáhnout výroku soudu, jenž by žalobci nařizoval stavbu odstranit nebo stavebně upravit.[14]

Žaloba musela striktně znít na výrok, podle něhož se má žalovaný zdržet obtěžování souseda imisemi nad míru přiměřenou poměrům, přičemž způsob, jak toho dosáhne, měl ponechat soud zásadně v jeho dispozici. Co je však ještě důležitější, v judikatuře[15] se tradovalo, že v občanském soudním řízení, které se týká stavby již existující, se soudy nemohou zabývat hodnocením těch námitek proti negativním účinkům stavby, které žalobce mohl uplatnit v příslušném úředním procesu (územním či stavebním řízení). Podle odborné literatury bylo přitom vcelku jedno, zda soused své námitky ve správním řízení ke své škodě neuplatnil vůbec nebo zda tak učinil, avšak nebyl s nimi úspěšný.[16] Výjimku představovaly pouze stavby nepovolené, tzv. černé, neboť zde sousedé žádnou šanci uplatnit ve správním řízení své námitky před vybudováním stavby neměli.[17]

První legislativní vstup do této doktrinální koncepce představovalo přijetí nového stavebního zákona z roku 2006. Ten ve svých ust. § 89 odst. 6 in fine a § 114 odst. 3 in fine výslovně vymezuje určitou skupinu námitek občanskoprávní povahy, o nichž není stavební úřad příslušný rozhodnout (a musí s nimi tedy logicky účastníka řízení odkázat na soud). Jedná se o námitky týkající se existence nebo rozsahu věcných práv. Podle komentářové literatury i převládající správní praxe půjde zejména o tvrzení, že stavebník hodlá stavět na pozemku ve vlastnictví jiné osoby, aniž by k tomu měl odpovídající právo (ať již z důvodu chybného předpokladu, že je vlastníkem předmětného pozemku), nebo z důvodu chybného určení hranice mezi sousedními pozemky), nebo že stavbě brání služebnost zřízená ve prospěch jiné osoby, jejíž existenci nebo rozsah stavebník popírá.

Další změnu přineslo přijetí nového občanského zákoníku z roku 2012. Občanský zákoník především zavedl nový žalobní typ k ochraně držitele nemovité věci proti negativním účinkům budoucí stavby na sousedním pozemku. Ten umožňuje požadovat na soudu zákaz provádění (budoucí) stavby, a to i předběžný.[18] Je pravda, že ochrana držby je ze zákona odepřena tomu, kdo „ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl“. To však postihuje pouze ty situace, kdy územní či stavební řízení (či odpovídající zjednodušený proces) již byly dokončeny a soused v nich své námitky vůbec nevznesl. Podle K. Svobody[19] se proto soused může zákazu provádění stavby úspěšně domáhat v případě, že:

• žádné úřední řízení o povolení dané stavby neproběhlo,

• řízení sice proběhlo, avšak stavební úřad nevzal souseda za účastníka,

• soused byl sice účastníkem řízení, avšak bez své viny nemohl určité námitky vznést (neznal v době řízení relevantní skutečnosti), nebo je sice vznést mohl, nicméně namítá, že stavba ohrozí jeho život nebo zdraví (tzv. nezadatelné námitky, jejichž posouzení se podle K. Svobody soud nemůže vyhnout),

• soused své námitky před stavebním úřadem vznesl, avšak neuspěl s nimi (stavební úřad tyto námitky zamítl, ve věci může stále probíhat odvolací řízení či řízení o správní žalobě).

Jak vidno, jedná se o celkem širokou paletu situací. Zdá se, že prostřednictvím citovaného ustanovení by mělo být dokonce možné bránit se za určitých okolností i proti vzniku stavby úředně povolené.

Osobně se domnívám, že je namístě znovu otevřít též diskusi o tom, zda je správný názor J. Spáčila, podle něhož „poté, co byla stavba zřízena, nemůže soused, který byl účastníkem územního a stavebního řízení, uplatnit občanskoprávní námitky týkající se účinků zřízení stavby, které mohl uplatnit již v územním či stavebním řízení (a jejichž úspěšné uplatnění u soudu by vedlo k odstranění nebo ke změně stavby); pokud tak učiní, soud bez dalšího žalobu zamítne“.[20] J. Spáčil opírá totiž svůj náhled zejména o text § 135 odst. 2 občanského soudního řádu, který zní: „Otázky, o nichž přísluší rozhodnout jinému orgánu, může soud posoudit sám. Bylo-li však o takové otázce vydáno příslušným orgánem rozhodnutí, soud z něho vychází.“ Takto postavenou argumentaci nepovažuji za přesvědčivou. Všechny mně známé komentáře k občanskému soudnímu řádu[21] shodně uvádějí, že soud (na rozdíl od správního orgánu[22]) není vydaným správním rozhodnutím vázán, pouze je nesmí ignorovat, ale musí se s ním v odůvodnění svého rozsudku argumentačně vyrovnat. Nic však soudu nebrání v tom, aby si o řešené otázce učinil na základě předložených důkazů jiný, vlastní úsudek. K tomu ostatně směřuje i jedna ze základních zásad nového občanského zákoníku, podle níž se soukromé právo má uplatňovat nezávisle na právu veřejném.[23] Nepřesvědčuje mě ani argumentace K. Svobody,[24] podle něhož není možné poskytnout sousedům ochranu proti imisím způsobovaným dokončenou stavbou proto, že ust. § 1004 o. z. je ve vztahu speciality k § 1013 o. z. Soused, který nevyužije možnosti brojit proti stavbě u obecného soudu před jejím dokončením, o takovou možnost nenávratně přichází. Ani to však přímo ze zákona nevyplývá.

Nepopírám, že tyto názory mají určité racio (byť je podle mě nelze obhájit poukazem na konkrétní zákonnou formulaci). Pro naplnění zásady právní jistoty opravdu není vhodné, aby se soudní ochrana před týmž zásahem do vlastnického práva zdvojovala. Hrozí pak totiž riziko judikaturního rozkolu. Pokud by věcné posouzení negativních účinků stavby provedené stavebním úřadem potvrdila jedna větev soudnictví (správní soudy), avšak po dokončení stavby by jiná větev soudnictví (obecné soudy) na základě týchž námitek požadovala její odstranění,[25] lze si představit, jak by tím utrpěla legitimita státní moci v očích stavebníka jakožto jednoho z jejích adresátů. Aplikují-li se však tyto principiální úvahy jako slepé dogma, pak brání soudům, aby postihly realitu v celé její šíři. Mnohem vhodnější je podle mého názoru, aby soudy případ od případu hodnotily, nakolik mohou z rozhodnutí stavebního úřadu vycházet (zda toto rozhodnutí odpovídá na žalobcovy námitky, a pokud ne, zda je na vině skutečně jeho pasivita v roli účastníka řízení) a nakolik mohou žalobci přičíst k tíži, že se proti stavbě nebránil předem žalobou na zákaz provádění stavby (zda vůbec takovou možnost reálně měl). Na dalších řádcích se pokusím tento náhled obhájit a vytyčit pro takové hodnocení určitá hlediska.

Stavební zákon z roku 2006, a to zejména po velké novele účinné od 1. 1. 2013,[26] řadí do tzv. volného režimu mnoho staveb, které rozhodně z hlediska ovlivnění práv sousedů nepatří mezi bezvýznamné, přesto nepodléhají úřednímu povolení.[27] O takové stavbě se soused zpravidla dozví až při jejím faktickém zahájení a nemusí se až do okamžiku dokončení dozvědět, jaká vlastně bude její finální podoba a využití. Nemá ani k dispozici žádný právní nástroj, jak to předem zjistit, a získat tak představu o tom, jakým způsobem a v jaké míře ovlivní taková stavba užívání jeho nemovitosti. Obdobně to platí i o stavbách nepovolených, tzv. černých. Zde všude je možnost souseda bránit se proti stavbě již před jejím vznikem prostřednictvím § 1004 o. z. pouze hypotetická, prakticky takřka neuskutečnitelná, a nebylo by tudíž spravedlivé odepřít mu po dokončení stavby ochranu podle § 1013 o. z.

Řada dalších staveb je zařazena do tzv. zjednodušeného povolovacího režimu (územní souhlas, souhlas s ohlášením stavby). Podmínkou jeho využití je sice předložení souhlasu sousedů s plánovanou stavbou, avšak pouze sousedů mezujících. Otázku, zda má vyžadovat též souhlas vzdálenějších sousedů, kteří by mohli být stavbou ovlivněni, by měl vždy podle individuálních okolností zhodnotit stavební úřad,[28] v praxi se tak ale příliš neděje. Neshledá-li stavební úřad dotčení dalších osob, dozvědí se nemezující sousedé o stavbě opět až při jejím zahájení. V té době už nemusí být obrana proti nezákonnému souhlasu vydanému stavebním úřadem skrze správní soudnictví možná, resp. účinná.[29] Obdobně může v obecném soudnictví žalovat opomenutý soused, kterého stavební úřad jako účastníka do řízení nepřizval. Ačkoliv existují nástroje, jak se takový opomenutý účastník může bránit ve správním procesu, jejich využití je vázáno roční objektivní lhůtou.[30] Pokud se soused o stavbě dozví později, nemusí to již pro něj být využitelné.

V těchto případech by podle mého názoru nebylo spravedlivé vycházet z rozhodnutí stavebního úřadu, jelikož soused objektivně neměl možnost v úředním řízení vznést své námitky. Sporný je takový postup i v případě, že soused účastníkem povolovacího řízení byl a občanskoprávní námitky vznesl, avšak nepoučený stavební úřad je posoudil pouze z hlediska požadavků veřejnoprávních a ve zbytku výslovně nasměroval účastníka řízení na obecný soud. Není zde podle mě možné argumentovat zásadou „neznalost zákona neomlouvá“. Účastník správního řízení je zpravidla právně nezastoupený laik a těžko mu lze klást k tíži, že se řídil právním názorem stavebního úřadu jakožto kvalifikované státní autority. Především však žádný zákon výslovně nezapovídá, aby obecný soud autonomně posoudil oprávněnost soukromoprávních námitek proti úředně povolené stavbě.

Mám tudíž za to, že každou situaci by měly soudy posuzovat individuálně. Je podle mě zcela v pořádku, pokud soud s ohledem na výše nastíněnou argumentaci principem právní jistoty odmítne provést v občanském soudním řízení dokazování k námitce, která již byla předmětem úředního posouzení ze všech relevantních (tedy i soukromoprávních) hledisek a žalobci nic nebránilo, aby žaloval ve správním soudnictví. Totéž platí pro námitky, které účastník v úředním řízení vznést mohl a ke své škodě tak neučinil. Avšak tam, kde žádné úřední řízení neproběhlo, kde soused nebyl jeho účastníkem, nebo kde stavební úřad odmítl námitku posoudit z hlediska soukromého práva s odkazem na nedostatek své působnosti, tam všude je potřeba zvažovat, zda by soudy v občanském soudním řízení neměly žalobci ochranu poskytnout. Při úvahách, do jaké míry tak má soud učinit, lze jistě vyjít i ze základních zásad občanského práva, zejména z § 2 odst. 3 o. z., podle něhož „výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy“. S odkazem na dobré mravy lze podle mého názoru klást žalobci k tíži i to, že brojí až proti dokončené stavbě, ačkoliv mu nic nebránilo podat žalobu již v době, kdy stavba byla teprve zakládána. Nastíněný postup jistě klade na soudy větší nároky z hlediska odůvodnění jejich rozhodnutí, avšak umožňuje podle mého názoru soudní ochranu mnohem lépe individualizovat s ohledem na okolnosti každého případu.[31]

Na závěr považuji za nutné zdůraznit, že veškeré výše uvedené úvahy se týkají imisí způsobených samotnou existencí stavby (např. stínění, podmáčení, narušení soukromí, ztráta výhledu). Obecné soudy se v žádném případě nemohou vyhýbat poskytnutí ochrany podle § 1013 o. z. v situaci, kdy soused žádá, aby se vlastník dokončené stavby zdržel jejího užívání určitým způsobem, který vyvolává imise (např. hluk, otřesy, prach, kouř, zápach, plyn, světlo, záření, vnikání odpadů a odpadních vod). Nehraje zde žádnou roli fakt, že způsob užívání stavby často plyne ze samotné její povahy a mohl být taktéž předmětem posuzování v územním či stavebním řízení. To uznávala už za platnosti předchozího občanského zákoníku právní doktrína.[32] Samozřejmě nelze přitom zapomínat, že některé imise produkované na základě úředního povolení patří mezi tzv. privilegované, to znamená, že nelze požadovat jejich zákaz, ale pouze finanční odškodnění.[33] To se však rozhodně netýká všech staveb. 

Závěry 

• Nejlepší obrana je včasná, tedy již v územním řízení ke stavbě. 

Ideální je situace, kdy klient přichází za advokátem včas, nejlépe ihned poté, co jej stavební úřad informoval o zahájení územního řízení, a on se tak dozvěděl o chystané stavbě v sousedství. Tehdy je třeba jednat rychle a uplatnit v územním řízení veškeré námitky proti stavbě (zpravidla nejpozději při ústním jednání). Za současného stavu judikatury se jeví rozumné, aby klient usiloval též o získání postavení účastníka případného stavebního řízení, a také zde pokračoval v obraně proti stavebnímu povolení v řízení odvolacím a soudním. Bude-li totiž stavební řízení pravomocně skončeno, nové územní rozhodnutí se již k dané stavbě vydávat nebude, i kdyby to původní bylo soudem zrušeno. Proti vydaným správním rozhodnutím je třeba podat odvolání a případně se bránit též správní žalobou, proti územnímu souhlasu a souhlasu s ohlášením stavby je namístě žaloba před nezákonným zásahem.[34]

Klíčové pro skutečný úspěch v takovéto soudní při je dosáhnout odkladného účinku žaloby proti územnímu rozhodnutí, takže stavební úřad nebude moci až do vyřešení věci vydat navazující stavební povolení a stavba nebude moci být zahájena. Jestliže žalobce neuspěje, nemá možnost se proti rozhodnutí soudu o zamítnutí odkladného účinku bránit.[35] Musí proto o to usilovněji střežit svá práva a usilovat o včasné dokončení soudního řízení týkajícího se územního rozhodnutí, aby v případě úspěchu mohl ještě dosáhnout obnovy stavebního řízení.[36] 

• Pokud soused neuplatnil své námitky v územním řízení, ačkoliv byl jeho účastníkem, je případ takřka beznadějný. 

Katastrofický scénář je naopak takový, že klient, který byl účastníkem územního řízení, přichází za advokátem až poté, co bylo toto řízení pravomocně skončeno, přičemž klient v něm neuplatnil žádné námitky týkající se budoucích negativních vlivů stavby na jeho nemovitost. V takové situaci, i kdyby snad ještě byla zachována lhůta pro podání správní žaloby, je otázkou, zda takový úkon má vůbec smysl. Advokát by musel argumentovat rozporem stavby s předpisy veřejného práva (např. nerespektování povinných odstupů mezi stavbami pro bydlení nebo nedodržení ustanovení prováděcích předpisů upravujících nejvyšší přípustné zastínění obytných místností v sousedních stavbách), protože tyto otázky má stavební úřad zkoumat i bez námitky, z úřední povinnosti. Druhá možnost je pokusit se uplatnit alespoň některé z námitek v navazujícím stavebním řízení s argumentací, že v územním řízení je nebylo možné vznést, protože vyplynuly až z podrobnějšího projektu stavby předloženého ve stavebním řízení. Pokud však ani jedna z těchto možností nepřipadá v úvahu, jedná se o beznadějný případ. 

• Nevypořádané námitky je třeba řešit skrze správní soudnictví, alternativní cesta přes obecné soudnictví však není zcela vyloučena. 

Poměrně často se asi v praxi vyskytnou případy, kdy se klient jako účastník územního řízení ke stavbě odmítavě vyjád­řil a odůvodnil to hrozbou budoucích imisí. Protože však s námitkami v územním řízení neuspěl, a to ani podáním odvolání, přichází za advokátem. V takovém případě je třeba se proti výslednému rozhodnutí bránit ve správním soudnictví.

Přichází-li klient až po lhůtě k podání správní žaloby, záleží podle mého názoru na tom, jakým způsobem se stavební úřad s jeho námitkami proti stavbě vypořádal. Jestliže se jimi zabýval věcně, pak se situace takového klienta blíží tomu, jako kdyby námitky vůbec nepodal. Je tedy takřka beznadějná. Naopak, pokud stavební úřad prohlásil, že se námitkami plynoucími z občanskoprávní úpravy zabývat nemůže (a nadto ještě zmínil, že účastník je může uplatnit u obecného soudu), měl by mít podle výše popsaného náhledu klient šanci dosáhnout věcného posouzení své žaloby v občanském soudním řízení. Nejvhodnější by bylo pokusit se v takové situaci dosáhnout zákazu stavby dříve, než bude dokončena, a to prostřednictvím žaloby na ochranu držby.[37] Obecný soud rozhodně nemůže tvrdit, že by žalobce nesplňoval podmínky aktivní žalobní legitimace, neboť námitky ve správním řízení uplatnil. Pokud soud odmítne provést navržené důkazy a bude chtít vyjít jen z vydaného úředního povolení, může žalobce argumentovat, že toto rozhodnutí na vznesené výhrady vůči stavbě vůbec neodpovídá. Navíc na soud jej s občanskoprávními aspekty jeho námitek odkázal právě stavební úřad jako orgán veřejné moci, který úřední povolení vydal, přičemž popřel, že by měl pravomoc se jimi zabývat. Žalobce pak v dobré víře využil odpovídající typ žaloby, jenž má zajistit, že se jeho námitky vyřeší dříve, než bude stavba dokončena, a že tudíž ani v případě vyhovění žalobě nebude nutné likvidovat již vytvořené ekonomické hodnoty v podobě dokončené stavby. Pokud by se přesto obecné soudy odmítly žalobou věcně zabývat, doporučil bych využít veškeré opravné prostředky včetně ústavní stížnosti, v níž lze argumentovat zejména zákazem odmítnutí spravedlnosti (denegatio iustitiae). 

• Opomenutí účastníci povolovacího procesu a sousedé staveb budovaných bez povolení se mohou bránit (i) v obecném soudnictví. 

Poslední typ situací, s nimiž se advokát může setkat, je klient, který se žádného povolovacího řízení ke stavbě neúčastnil. Může to být v první řadě proto, že jej stavební úřad opomněl přibrat jako účastníka územního řízení, resp. opomněl dotčení jeho práv vzít v úvahu v rámci zjednodušeného povolovacího procesu. Takový klient by se měl především bránit odvoláním proti výslednému správnímu rozhodnutí, a pokusit se tak vrátit územní řízení do předchozího stadia; v případě vydání územního souhlasu by měl podat žalobu na ochranu před nezákonným zásahem. Pokud to již pro uplynutí objektivních lhůt není možné, pak je v podobné situaci jako klient, který chce brojit proti stavbě, jež ke svému vzniku žádné úřední povolení podle stavebního zákona nevyžadovala nebo kterou stavebník buduje „na černo“ bez potřebného povolení. Ve všech těchto situacích doporučuji pokusit se klientova práva hájit v občanském soudním řízení. Typ žaloby závisí na tom, v jakém stadiu dokončenosti se stavba nachází.

U nehotové stavby je namístě žádat, aby soud zakázal stavebníkovi pokračovat v jejím provádění, a to i ve formě předběžného rozhodnutí.[38] Naopak u stavby dokončené je možné žádat soud již jen o to, aby nařídil jejímu vlastníkovi zdržet se vnikání imisí na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům, jestliže podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.[39] Větší šanci na úspěch má taková žaloba v případě, že k vyhovění žalobnímu návrhu postačuje, aby se vlastník stavby zdržel jejího užívání určitým způsobem nebo provedl drobné stavební úpravy. Jestliže by naopak žalovaný zjevně musel za účelem zabránění imisím stavbu odstranit nebo významně stavebně upravit, pak musí advokát v žalobě pečlivě argumentovat. Vhodné je poukázat na to, jaký mohou mít imise škodlivý vliv na zdraví uživatelů žalobcovy sousední stavby či pozemku. Zejména je však nutné vysvětlit, proč neměl klient dosud možnost se proti těmto imisím jakkoliv bránit, ať již správní, či občanskoprávní cestou.

Připomínám, že podle § 1013 o. z. lze žádat pouze, aby se vlastník stavby zdržel přesně vymezeného omezování souseda v užívání jeho pozemku. Z procesní opatrnosti bych zde proto doporučil využít eventuální petit, který by směřoval na přímé uložení povinnosti odstranit či upravit stavbu s argumentací, proč se jedná o vhodné a přiměřené opatření k odvrácení vážně hrozící újmy podle § 2903 odst. 2 o. z. Nevyhoví-li pak soud žalobě přesto, že žalobci překážely v obraně proti stavbě před jejím dokončením objektivní okolnosti (např. neměl možnost jakkoliv zjistit, jak bude výsledná stavba vlastně vypadat nebo k čemu bude sloužit), doporučuji opět využít veškeré opravné prostředky proti takovému rozhodnutí, včetně ústavní stížnosti. 

Plná verze tohoto článku je k dispozici na www.bulletin-advokacie.cz.