Vlastnická služebnost a katastr nemovitostí

Vlastnická služebnost v našem právním řádu 

Zavedení tohoto progresivního institutu je v našem právním prostředí výsledkem téměř sto let trvajícího vývoje. Zákon č. 946/1811 Sb., z. s., obecný zákon občanský,[1] totiž tzv. počáteční vlastnickou služebnost výslovně neupravoval a možnost jejího zřízení byla předmětem teoretické a praktické diskuse, ve které převažovalo právě vzhledem k absenci výslovné úpravy spíše negativní stanovisko.[2] Nemožnost zřízení počáteční vlastnické služebnosti tak byla odmítána především s odkazem na její neslučitelnost se zásadami, vyslovenými v § 472, 474, 480 OZO (zásada nemini res sua servit vyjádřená zejm. formulacemi o tom, že „právem služebnosti jest vlastník zavázán, aby ku prospěchu ‚jiné‘ osoby vzhledem ku své věci něco trpěl nebo opomíjel“, „pozemkové služebnosti předpokládají ‚dva‘ držitele pozemků, z nichž jednomu jakožto zavázanému náleží služební statek; druhému jako oprávněnému panující statek“; dalším argumentem byl též odkaz na explicitní výčet možností zřízení služebnosti, zejm. „právní důvod služebnosti zakládá se na smlouvě“).

OZO upravoval pouze specifickou možnost tzv. následné vlastnické služebnosti, když v ust. § 526 určoval, že „Spojí-li se vlastnictví služebného a panujícího pozemku v jedné osobě, zaniká služebnost sama sebou. Bude-li však později jeden z těchto spojených pozemků opět zcizen, aniž byla služebnost mezi tím ve veřejných knihách vymazána, je nový držitel panujícího pozemku oprávněn služebnost vykonávati.“

Tento princip souvisel s principem konstitutivnosti zápisů v tehdejších veřejných knihách, vyjádřeným též v ustanovení § 1446 OZO, dle kterého: „Práva a závazky, vložené do veřejných knih, nezaniknou sloučením, pokud se z veřejných knih nevymaží.“ Jak uvádí Kabelková,[3] zákon bylo možné již tehdy s ohledem na výše uvedené obejít: „Tím, že nedošlo k výmazu ve veřejných knihách, v případě opětovného vzniku rozděleného vlastnictví služebného a panujícího pozemku, služebnost dále pokračovala, jako by v mezidobí ke spojení v jediné osobě vlastníka služebného a panujícího pozemku nedošlo. ... Navíc bylo možno obejít zákon tak, aby s ohledem na výše citované ustanovení došlo ke zřízení služebnosti při prodeji pozemků další osobě. Po zřízení služebnosti byl poté pozemek původnímu vlastníku touto další osobou převeden, vrácen.“ Vyústěním této situace byla snaha o zavedení možnosti zřídit počáteční vlastnickou služebnost v návrhu československého občanského zákoníku,[4] který se v této věci inspiroval pokrokovou švýcarskou úpravou z roku 1907 (čl. 733 švýcarského občanského zákoníku[5]), a to právě s ohledem na praktickou stránku věci. Následné události znemožnily přijetí této úpravy a situaci vyřešil po více než sedmdesáti letech až současný o. z.

V ustanovení § 1257 odst. 2 o. z. nalézáme téměř doslovnou recepci ustanovení čl. 733 ZGB[6] umožňující zřízení vlastnické služebnosti, tj.: „Vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku.“ Tzv. „následná“ vlastnická služebnost je pak mírně odlišně od znění OZO upravena v ustanovení § 1301 o. z., cit.: „Spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká.“[7] Posledně citované ustanovení představuje přístup radikálně odlišný od dosavadní koncepce, která i přes některé výjimky[8] uznávala s odkazem na ust. § 584 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, v takovém případě zánik věcného břemene „splynutím“.[9] Současný přístup o. z. tak spočívá ve vytvoření konstrukce „trvanlivé“ vlastnické služebnosti, jejíž existence závisí výhradně na vůli vlastníka předmětných nemovitostí a bez právního jednání směřujícího k jejímu výslovnému zrušení existuje bez ohledu na dispozice s panujícím a služebným pozemkem. Co do obsahu se jedná o poměrně stručné formulace a právě tato střídmost úpravy může při konkrétním úmyslu zřídit vlastnickou služebnost způsobit několik nejasností, na které se autoři dále v textu pokusí reagovat. 

Právní jednání vlastníka nemovité věci při zřízení vlastnické služebnosti 

Jak již bylo naznačeno, jedná se zde o výjimku ze starořímské zásady „nemini res sua servit“, tj. že „nikomu neslouží jeho vlastní věc“. Je tedy nasnadě, že se ve své podstatě nejedná o „věcné právo k věci cizí“, ale v případě zřízení před dispozicemi s nemovitostmi o jakousi „vůli vlastníka uspořádat poměry mezi vlastními nemovitostmi pro případ jejich budoucího zcizení“. Díky této charakteristice se s vlastnickou služebností pojí určitá specifika, projevující se zejména způsobem jejího vzniku, kterým z logiky věci nemůže být smlouva.

Jak již bylo zmíněno, absence výslovné úpravy vlastnické služebnosti v OZO byla jedním z důvodů odmítání možnosti jejího platného zřízení právě s ohledem na skutečnost, že věcné právo k věci cizí jako takové může vzniknout pouze dvoustranným právním jednáním mezi dvěma subjekty.[10] Je nutno konstatovat, že znění ustanovení § 1260 odst. 1 o. z., které explicitně vyjmenovává obecné způsoby nabytí služebnosti, je v tomto směru neúplné a zřízení vlastnické služebnosti prozatím výslovně nezohlednily ani právní předpisy týkající se katastru nemovitostí. Při použití logického a teleologického výkladu[11] s přihlédnutím ke znění ustanovení § 1257 odst. 2 o. z. je ale jasné, že jediným možným způsobem vzniku bude vlastní volní rozhodnutí, které bude nutné pro knihovní evidenci zhmotnit do podoby listiny, která obstojí ve vkladovém řízení před katastrálním úřadem. Vkladovou listinou bude jednostranné prohlášení vlastníka či spoluvlastníků,[12] přičemž co do náležitostí takové listiny budou přiměřeně použita všechna ustanovení týkající se smlouvy o zřízení služebnosti, se všemi specifikami vyplývajícími z typu zřizované služebnosti.

Jednostranné právní jednání v podobě prohlášení, kterým se zřizuje služebnost podle ustanovení § 1257 odst. 2 o. z., by minimálně mělo obsahovat označení vlastníka nemovitosti a nabyvatele práva, označení nemovitostí údaji podle katastrálního zákona a uvedení právní skutečnosti, která vedla ke vzniku práva. Zvláštní pozornost by měla být věnována vymezení rozsahu vlastnické služebnosti, a to zejména z hlediska určitosti a srozumitelnosti. Je-li vlastnická služebnost zřízena tak, že je nutné její rozsah zobrazit též do katastrální mapy, pak nedílnou součástí prohlášení bude geometrický plán[13] s vyznačením průběhu služebnosti (např. v případě zřízení služebnosti průchodu a průjezdu přes pozemek apod.). Prohlášení o zřízení služebnosti bude vkladovou listinou, která bude předložena společně s návrhem na vklad a která bude předmětem vkladového přezkumu podle § 17 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 

Lze zřídit vlastnickou služebnost k „nepozemkům“? 

V souvislosti se strohým zněním ustanovení § 1257 odst. 2 o. z. mohou vzniknout nejasnosti ohledně toho, zda je možno vzhledem k doslovnému znění předpisu zřídit vlastnickou služebnost k jiné nemovitosti než k „pozemku“. Příklon k přísně gramatickému výkladu textu naznačuje Švestka,[14] když zvýrazněným textem uvádí, že: „Text zákona výslovně zdůrazňuje, že takto lze zatížit jen pozemek.“ K tomu pak doplňuje, že „definici pozemku občanský zákoník nepodává, nicméně stejně jako v předchozí právní úpravě vychází z katastrálního zákona (§ 2 katastrálního zákona)“ s tím, že vzhledem k platnosti superficiální zásady bude takto zřízená vlastníkova služebnost zatěžovat i stavbu na pozemku zřízenou.

O aplikaci vlastnické služebnosti na stavbu, která je součástí pozemku, nemůže být v případě zatěžování pozemku se stavbou pochyb. Typové omezení vlastnické služebnosti pouze na pozemek ale podle názoru autorů tohoto textu nedává praktický smysl – v praxi jistě vyvstane potřeba zatížit i jinou nemovitou věc, příkladně jednotku v případě zřizování hypotetické služebnosti vztahující se k bytovému domu, pokud některá z jednotek bude ve vlastnictví vlastníka zatěžovaného pozemku (typicky např. obec), dále si lze představit služebnosti zřizované k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením (příkladně vinný sklep, podzemní garáže apod.), nebo ke stavbám, které nejsou součástí pozemku (ustanovení § 3055 o. z.). Oprávněnost takového přístupu nakonec připouští i důvodová zpráva k o. z., která v textu věnujícímu se ustanovení § 1267 až § 1298 zmiňuje, že ač se právní úprava výslovně vztahuje jen k pozemku, nevylučuje, aby služebnou věcí byla i jiná nemovitá věc než pozemek, přičemž v tom směru se použije analogie.[15] V krajním případě by bylo možné zajisté uplatnit postup dle ustanovení § 1 odst. 2 o. z.,[16] a presumovat, že zmíněná kategorie „pozemku“ je pouze dispozitivním ustanovením.[17] 

Zánik vlastnické služebnosti 

Nová ustanovení § 1257 odst. 2 o. z. a ustanovení § 1301 o. z. ve své kombinaci ruší jeden z dosavadních zavedených principů, že spojením vlastnictví panující a služebné nemovité věci dochází též k zániku služebností k nim zřízených. Spojením služebnostních práv a povinností v jedné osobě nedojde k automatickému zániku služebnosti, dochází k tomu, že služebnost není vykonávána a „usne“[18] (obdobně jako za účinnosti OZO). Je v plné dispozici vlastníka nemovitosti a zároveň oprávněného ze služebnosti, zda si služebnost i nadále ponechá, či zda se rozhodne ji zrušit. Pro případ, že se oprávněný (a zároveň vlastník nemovité věci) rozhodne zrušit vlastnickou služebnost, učiní tak na základě prohlášení o zániku práva, které bude mít náležitosti obdobné jako v případě zřízení vlastnické služebnosti. Pokud ke zrušení služebnosti nedojde a vlastnictví panující a služebné nemovité věci se v budoucnu opět rozdělí, služebnost „obživne“, může být nadále bez dalšího vykonávána a opět bude sloužit ve svém původním rozsahu. 

Závěr 

Opuštění římskoprávního dogmatu zavedením institutu vlastnické služebnosti v aktuální podobě lze vnímat jako moderní a pozitivní krok přinášející výrazné zjednodušení a urychlení procesu dispozice s nemovitostmi, vyvstane-li potřeba předběžně uspořádat vztahy mezi nimi. Je tím otevřena cesta pro praktická a účelná řešení a můžeme proto předpokládat, že se s touto českou právní novinkou budeme v budoucnu setkávat stále častěji.

Prvý autor je inspektorem Zeměměřického a katastrálního inspektorátu v Praze, druhá autorka je vedoucí kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.