Stavby v katastru nemovitostí

autor: JUDr. Daniela Šustrová, Mgr. Petr Borovička, Ing. Bc. Jaroslav Holý
publikováno: 23.06.2016

Evidence staveb v katastru nemovitostí

V katastru nemovitostí se podle § 3 odst. 1 písm. b), c) a g) katastrálního zákona evidují:

• budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
• budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,[31]
• vodní díla (§ 20 vodního zákona).

Katastr ovšem obsahuje i údaje o budovách, které jsou součástí pozemku nebo práva stavby, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku a obdobně i údaje o vodních dílech, které jsou součástí pozemku nebo práva stavby, přičemž tyto údaje jsou evidovány u příslušného pozemku nebo práva stavby [§ 10 odst. 1 písm. h) a § 12 písm. e) katastrální vyhlášky].

V katastru se po 1. lednu 2014 nově neevidují rozestavěné budovy.[32] Mohou v něm však „dožívat“ rozestavěné budovy, o jejichž zápis bylo požádáno do 31. prosince 2013, a to až do té doby, než jejich vlastníci katastrálnímu úřadu ohlásí změnu z budovy rozestavěné na budovu dokončenou.

Budovou se podle § 2 písm. l) katastrálního zákona rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Budova může být podle § 11 odst. 2 katastrální vyhlášky evidována pouze na parcele:

• s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří bez vyznačení způsobu využití pozemku,
• s druhem pozemku lesní pozemek se způsobem využití skleník, pařeniště nebo lesní pozemek, na kterém je budova,
• s druhem pozemku vodní plocha se způsobem využití vodní plocha, na které je budova,
• zemědělského pozemku se způsobem využití skleník, pařeniště.

Vodní dílo může být evidováno pouze na parcele s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří bez vyznačení způsobu využití pozemku.

Na jedné parcele může být evidována nejvýše jedna stavba. Stavba může být však evidována na více parcelách, a to v případě, že je postavena na pozemcích různých vlastníků, nebo je postavena na více pozemcích s různými údaji o právech nebo s různými údaji s právy souvisejícími, nebo na pozemcích s různými (avšak pouze výše uvedenými) druhy a způsoby využití pozemku.

Nemá-li být stavba postavená na více pozemcích evidována jako samostatný předmět evidence, je otázkou kterého z pozemků by se měla stát součástí. Prakticky využitelný se jeví názor, kdy „možností je přiřadit stavbu k některému z pozemků, na kterém se nachází. Za tímto účelem, je třeba stanovit kritéria. Těmi jsou účel stavby, resp. její hospodářská vazba k pozemku. Stavba se potom stane součástí toho pozemku, na němž je postavena z větší části, k jejímuž obhospodařování slouží, nebo bude součástí toho pozemku, z něhož se do budovy vchází.“[33] Splnění uvedených kritérií pro potřeby zápisu stavby do katastru nemovitostí by vlastníci pozemků, na nichž je postavena stavba, mohli doložit prohlášením obdobně podle § 30 odst. 4 katastrální vyhlášky.

O budově a vodním díle, spojeném se zemí pevným základem, které nejsou součástí pozemku ani součástí práva stavby, se v katastru nemovitostí podle § 11 odst. 1 katastrální vyhlášky evidují:

• příslušnost do katastrálního území,
• číslo listu vlastnictví,
• údaje o parcele, popř. údaje o parcelách, je-li budova nebo vodní dílo postaveno na více pozemcích, u kterých jsou evidovány různé údaje o právech,
• číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno,
• příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo evidenčním,
• typ stavby podle bodu 3 přílohy katastrální vyhlášky,
• způsob využití stavby podle bodu 4 přílohy katastrální vyhlášky,
• údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku nebo o jednotkách vymezených podle zákona o vlastnictví bytů,
• typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy katastrální vyhlášky,
• údaj o tom, zda jde o dočasnou stavbu,
• údaje o právech,
• upozornění týkající se budovy nebo vodního díla,
• souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK.

Ukázka části B listu vlastnictví se samostatnou stavbou

Pokud je budova nebo vodní dílo součástí pozemku nebo práva stavby, a není tedy samostatným předmětem evidence, pak se některé údaje o něm evidují jako údaje o pozemku nebo právu stavby, jehož je součástí. O budově nebo vodním díle, které je součástí pozemku nebo práva stavby, se takto evidují [§ 10 odst. 1 písm. h) a § 12 písm. e) katastrální vyhlášky]:

• číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno,
• příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo evidenčním,
• typ stavby podle bodu 3 přílohy katastrální vyhlášky,
• způsob využití stavby podle bodu 4 přílohy katastrální vyhlášky,
• souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK.
  

Ukázka části B listu vlastnictví s údaji o stavbě, která je součástí pozemku

Typ stavby

Údajem o typu stavby podle bodu 3 přílohy katastrální vyhlášky se rozlišuje, zda se jedná o budovu s číslem popisným (č.p.), budovu s číslem evidenčním (č.e.), budovu bez čísla popisného nebo evidenčního (bez čp/če) nebo vodní dílo.

Způsob využití stavby

Budova s číslem popisným může být v katastru evidována se způsobem využití podle bodu 4 přílohy katastrální vyhlášky zemědělská usedlost, bytový dům nebo rodinný dům, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba pro obchod, stavba ubytovacího zařízení, stavba pro výrobu a skladování, zemědělská stavba, stavba pro administrativu, stavba občanského vybavení, stavba technického vybavení, stavba pro dopravu, garáž, jiná stavba, víceúčelová stavba nebo skleník. Tyto způsoby využití mohou být evidovány i u budov bez čísla popisného nebo evidenčního, s výjimkou způsobů využití zemědělská usedlost, bytový dům a rodinný dům.

Budova s číslem evidenčním může být v katastru evidována se způsobem využití stavba pro rodinnou rekreaci.

Vodní dílo může být evidováno se způsobem využití přehrada, hráz přehrazující vodní tok nebo údolí, hráz k ochraně nemovitostí před zaplavením při povodni, hráz ohrazující umělou vodní nádrž, jez, stavba k plavebním účelům v korytech nebo na březích vodních toků, stavba k využití vodní energie (vodní elektrárna), stavba odkaliště.

Zobrazení staveb v katastrální mapě

V katastrální mapě jsou stavby zobrazeny svým obvodem, přičemž jsou takto zobrazeny jak stavby, které jsou samostatným předmětem evidence, tak i stavby, které jsou součástí pozemku nebo práva stavby. Budovy se vyznačují značkou poř. č. 4.02 podle bodu 10.6 přílohy katastrální vyhlášky – tečkou – umístěnou doprostřed obvodu budovy, nad parcelní číslo. Obdobně se umísťuje značka poř. č. 4.24 podle bodu 10.6 přílohy katastrální vyhlášky – vlnovka – v případě vodních děl. Je-li na jedné parcele více budov tvořících příslušenství jiné budovy s výjimkou drobných staveb, vyznačí se všechny tyto budovy značkou (tečkou) budovy. Více v části desáté Katastrální mapa.

Než půjdete na katastr (stručně k užívání staveb)

Užívání staveb upravují § 119 a násl. stavebního zákona. Dokončenou stavbu, která se následně zapisuje do katastru a která podléhala stavebnímu povolení nebo ohlášení stavebního úřadu,[34] lze podle současné právní úpravy zpravidla užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu o záměru započít s užíváním stavby nebo kolaudačního souhlasu.

Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užíváním stavby nejméně 30 dnů předem, nejde-li o stavbu, která může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu.[35] Oznámení o záměru započít s užíváním stavby stavebník podává na formuláři, jehož náležitosti jsou stanoveny v příloze č. 11 k vyhlášce č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění pozdějších předpisů (v oznámení stavebník uvede označení stavby, údaje o umístění a povolení stavby, předpokládaný termín dokončení stavby a zahájení jejího užívání). Na požádání stavebníka stavební úřad vyznačí datum vzniku práva užívat stavbu na kopii oznámení (§ 120 odst. 5 stavebního zákona). Dále uvede označení stavebního úřadu, číslo jednací, datum vyznačení, otisk úředního razítka, jméno a příjmení oprávněné úřední osoby a její podpis. Právě kopie oznámení s vyznačeným datem vzniku práva užívat stavbu je dokladem o způsobu využití stavby při zápisu do katastru.

Spolu s oznámením o užívání stavby, popř. se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu, předkládá stavebník celou řadu příloh, jejichž podrobný seznam je součástí příloh č. 11 a 12 k vyhlášce č. 503/2006 Sb. Pokud jde o stavby, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, nebo jejich výstavbou dochází k rozdělení pozemku, musí stavebník takto doložit geometrický plán potvrzený katastrálním úřadem[36] a údaje určující polohu definičního bodu stavebního objektu a adresního místa (§ 121 odst. 1 stavebního zákona).

Vyhláška č. 503/2006 Sb. předpokládá vyznačení údajů určujících polohu definičního bodu stavebního objektu a adresního místa právě do předkládaného geometrického plánu, a to tak, že se adresní místo vyznačí v grafickém znázornění geometrického plánu jako bod uvnitř stavebního objektu v místě očíslovaného vchodu z ulice nebo veřejného prostranství.[37] Budova může mít více adresních míst (např. rohová budova s více vchody do různých ulic). Definiční bod stavebního objektu se vyznačí poblíž těžiště stavby, do kterého je v grafickém znázornění geometrického plánu zpravidla umístěna i značka budovy (tečka).

Pokud stavbou vzniká nová budova, které se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, případně číslo orientační, stavební úřad po předložení oznámení o užívání stavby nebo žádosti o vydání kolaudačního souhlasu, doložených požadovanými přílohami, vyzve písemně příslušnou obec o přidělení čísla popisného nebo evidenčního, případně orientačního (§ 121 odst. 2 stavebního zákona). Obecní úřad na písemnou výzvu stavebního úřadu číslo přidělí a sdělí příslušnému stavebnímu úřadu neprodleně zpět údaje o čísle popisném nebo evidenčním a jeho příslušnosti k části obce (popř. název ulice, do níž stavební objekt náleží, a údaje o čísle orientačním).[38]

Z publikace Katastr nemovitostí. Koupit lze ZDE.