SD EU: Ověřit podpisy při realitních transakcích mohou v některých zemích EU jen notáři

Leopoldine Gertraud Piringer, majitelka polovičního podílu na nemovitosti nacházející se v Rakousku, podepsala v České republice návrh na zápis do rakouského katastru nemovitostí v souvislosti se zamýšleným prodejem svého podílu v uvedené nemovitosti. Pravost jejího podpisu na tomto návrhu byla ověřena českým advokátem v souladu s českým právem, které našim advokátům takové ověřování umožňuje provádět. 

Leopoldine Gertraud Piringer podala návrh na zápis k Bezirksgericht Freistadt (okresní soud v rakouském městě Freistadt, Rakousko). Tento soud návrh odmítl, protože rakouské právo vyžaduje, aby podpis navrhovatelky byl ověřen soudem nebo notářem. 

Oberster Gerichtshof (Nejvyšší soud, Rakousko), ke kterému byl podán opravný prostředek Revision, se Soudního dvora táže, zda Směrnice RADY 77/249 EHS z roku 1977 o volném pohybu služeb advokátů, jakož i článek 56 SFEU o volném pohybu služeb umožňují, aby členský stát vyhradil ověřování pravosti podpisů na listinách, které jsou nezbytné pro vznik nebo převod věcných práv k nemovitostem, notářům, a vyloučil tak, aby v tomto členském státě mohlo být uznáno takové ověření advokátem. 

V rozsudku Soudní dvůr konstatoval, že pojem „činnost advokátů“ ve smyslu výše uvedené směrnice zahrnuje nejen právní služby, které advokáti obvykle poskytují, jako je právní poradenství nebo zastupování a obhajoba klienta před soudem, nýbrž může zahrnovat i jiné druhy služeb, jako je ověřování pravosti podpisů. A zároveň i to, že činnost advokátů, jež spočívá v ověřování pravosti podpisu, podléhá režimu volného pohybu služeb, neboť právo přiznané článkem 56 SFEU státním příslušníkům členských států zahrnuje i „pasivní“ volný pohyb služeb, to znamená svobodu příjemců služeb vydat se bez omezení do jiného členského státu, aby jim tam byla poskytnuta služba i služba advokáta. 

Soudní dvůr však v rozsudku poznamenal, že otázka položená Nejvyšším soudem se týká konkrétně výkladu čl. 1 odst. 1 druhého pododstavce směrnice, který povoluje výjimku z volného pohybu služeb advokátů, když stanoví, že členské státy mohou vyhradit „určeným kategoriím advokátů“ sepisování veřejných listin zejména o vzniku nebo převodu věcných práv k nemovitostem. V této souvislosti Soudní dvůr konstatoval, že členské státy mají právo omezit výkon činnosti spočívající v sepisování veřejných listin o vzniku nebo převodu věcných práv k nemovitostem ve prospěch některých kategorií odborníků v oblasti práva, jako jsou notáři a zakázat tak zahraničním advokátům vykonávat tyto činnosti na území dotčených členských států. 

Dle rozsudku Soudního dvora dotčená rakouská právní úprava je omezením zásady volného pohybu služeb zaručené článkem 56 SFEU. Tato právní úprava totiž brání advokátům usazeným v České republice, kde jsou oprávněni potvrzovat pravost podpisů na listinách nezbytných pro vznik nebo převod věcných práv k nemovitostem, a poskytovat tyto služby i klientům, kteří je hodlají využít v Rakousku. Mimoto rakouská právní úprava rovněž omezuje svobodu rakouského státního příslušníka vydat se do České republiky, aby mu tam byla poskytnuta služba, jelikož potvrzení vystavené českým advokátem není platné v Rakousku pro účely provedení zápisu do katastru nemovitostí. 

Ale na druhou stranu vnitrostátní ustanovení, která ukládají povinnost ověřit pravost podpisu s využitím přísežných znalců, jako jsou notáři, správnost zápisů do katastru nemovitostí, přispívají k zajištění právní jistoty v případě transakcí s nemovitostmi i k řádnému fungování katastru nemovitostí a pojí se obecně s ochranou řádného výkonu spravedlnosti. Řádný výkon spravedlnosti v tomto případě představuje naléhavý důvod obecného zájmu, který je s to odůvodnit omezení volného pohybu služeb. 

Soudní dvůr tedy nakonec konstatoval, že toto omezení je přiměřené v rozsahu, v němž je v Rakousku zapojení notáře nezbytné k provedení zápisu do katastru nemovitostí. Jeho účast se totiž neomezuje pouze na potvrzení totožnosti osoby, která podepsala listinu, nýbrž vyžaduje také, aby se notář seznámil s obsahem dotčeného aktu za účelem, aby se ujistil o oprávněnosti zamýšlené transakce a navíc ověřil způsobilost dotyčné osoby k právním úkonům. 

S přihlédnutím ke všem souvislostem je konečné rozhodnutí SD EU toto: zásada volného pohybu služeb nebrání určité vnitrostátní právní úpravě, kterou je například ta rakouská. 

Zdroj: Soudní dvůr EU