Přechodné období u novely zákona o dani z nabytí nemovitých věcí a její dopad

V této souvislosti je důležité upozornit na skutečnost, která doposud nebyla veřejnosti dostatečně jasně prezentována a která právě souvisí s probíhajícím přechodným obdobím. Podle příslušného přechodného ustanovení novely totiž standardně platí, že pro daňové povinnosti vzniklé přede dnem nabytí její účinnosti, tj. před 1. listopadem 2016, se použije dosavadní znění zákona. Vzhledem k tomu, že daňová povinnost podle tohoto zákona vzniká v případech převodu nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí (což jsou právě nejběžnější případy pozemků, staveb či jednotek) okamžikem nabytí nemovitosti, tj. dnem nabytí účinků vkladu do katastru nemovitostí, je rozhodným dnem datum podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Není tedy rozhodující datum podpisu smlouvy. Vzhledem k tomu, že mezi podpisem smlouvy (případně dokonce budoucí smlouvy) a podáním návrhu na vklad může být poměrně dlouhá doba (někdy i několik měsíců), je třeba věnovat této skutečnosti náležitou pozornost. Byla-li tedy např. kupní smlouva podepsána 15. října 2016, ale návrh na vklad byl podán až 4. listopadu 2016, bude se transakce z pohledu daně z nabytí nemovitých věcí řídit nově platným zněním zákona a poplatníkem daně bude kupující, bez ohledu na to, co bylo sjednáno v příslušné smlouvě (to nevylučuje případné vypořádání účastníků mezi sebou podle skutečné vůle stran).

Z obchodního hlediska zůstává předmětem sporu, zda přenos povinnosti k úhradě daně z prodávajícího na kupujícího povede ke snížení cen nemovitostí tak, aby tato legislativní změna měla i odpovídající ekonomický projev. Otázkou je, zda nebude mít za následek ztížení přístupu potenciálních kupujících k financování jejich nákupů nemovitostí prostřednictvím úvěru, protože daň, kterou musí kupující nově uhradit, nemůže být zpravidla financována z úvěru. V komerčních transakcích se nepředpokládá žádný negativní dopad, neboť tato daň, resp. skutečnost, kdo ji ponese, byla dosud předmětem vyjednávání mezi stranami. A přesun daňové povinnosti na nabyvatele bude jistě odpovídajícím způsobem promítnut do jednání o ceně a jiných podmínkách transakce. Časem se tato změna projeví i na trhu s bydlením, tj. v soukromých transakcích. Problematické je samozřejmě přechodné období, v němž se nacházíme nyní, kdy kupující chápali sjednanou cenu jako své konečné náklady, avšak ve skutečnosti nyní musí řešit finance na pokrytí nově na ně přenesené daně.V budoucnu už si kupující do svých předpokládaných nákladů na pořízení nemovitosti příslušnou daň musí zahrnout a na cenách starších nemovitostí (daň se netýká koupě nových bytů, které jsou od daně osvobozeny) se to, s největší pravděpodobností, časem projeví. Úvěrující subjekty, pokud nebudou chtít ztratit klienty, jistě také najdou způsob, jak novou situaci v rámci financování zohlednit.

Z právního hlediska dochází vlastně v důsledku novely k určitému zjednodušení v tom, že odpadá hledání formulace k určení okolností plnění příslušné daňové povinnosti. Zákon v dosavadním znění totiž umožňoval i přenesení daňové povinnosti z převodce na nabyvatele a strany tak často související povinnosti ve smlouvě upravovaly. Formulace tohoto přenesení však v praxi někdy činila problémy. Zejména v případech, kdy si strany sepisovaly smlouvy samy, volily určité formulace, které finanční úřady odmítaly akceptovat a za poplatníka nadále považovaly zákonem stanovenou osobu. Finanční úřady tak často činily i přesto, že vůle stran byla většinou ve smlouvě vyjádřena poměrně pregnantně. Napříště tedy zákon jasně stanovuje, že jedinou osobou povinnou daň přiznat a uhradit je nabyvatel, a strany tak nemusí v příslušné smlouvě daň vůbec řešit.

O to více to platí u další změny, kterou novela přináší. Ta již není tolik veřejně prezentována, z hlediska zjednodušení daňového řízení je však změnou velice významnou. Novela totiž úplně ruší dosavadní ručení nabyvatele v případech, kdy nebyl poplatníkem daně. Smluvní strana, která není sama poplatníkem, tj. dnes tedy vždy již převodce, tak nemusí mít obavy z toho, že finanční úřad by mohl požadovat uhrazení daně po ní, pokud by povinný subjekt, tj. nabyvatel, daň neuhradil. Tato změna má pozitivní dopad i na proces převodu vlastnictví k nemovitostem, resp. uhrazení kupní ceny. Právě z důvodu ručení bylo totiž běžnou praxí, že potenciální ručitel daně se proti této hrozbě zajišťoval tím, že daň byla hrazena přímo z kupní ceny, většinou z úschovního účtu, či že bylo do doby uhrazení daně ponecháváno určité zádržné apod. S odpadnutím institutu ručení odpadá i tato potřeba zajistit její úhradu v rámci procesu úhrady kupní ceny a tento proces tak do značné míry zjednodušuje. Smluvní strany tak již v běžných případech nebudou mít důvod jakékoliv okolnosti daně z nabytí nemovitostí ve smlouvě upravovat.

Novela zákona o daně z nabytí nemovitých věcí obsahuje i celou řadu dalších významných změn, jejichž dopad ale z hlediska frekvence dotčených případů nebude tak rozsáhlý jako u výše zmíněných změn. V konkrétních případech, jichž se dotkne, jsou však i tyto změny více než zásadní. Jedná se například o rozšíření předmětu daně na případy prodloužení práva stavby a nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka, rozšíření možnosti použití směrné hodnoty u pozemků, zavedení úplného osvobození nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky či změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek, která vylučuje osvobození u rozestavěných staveb.

Zdroj : Taylor Wessing