Petr Zima: Právo stavby

Mezi staronové instituty, které přinesl občanský zákoník, patří i právo stavby. Vzhledem k zásadním změnám, které se udály na poli věcných práv, je nutné – zejména pro praktikující právníky – přehodnotit dosavadní znalosti této matérie soukromého práva v širších (ideálně zahraničních) souvislostech. Této poptávce vyšlo na sklonku minulého roku vstříc vydavatelství C. H. Beck, které ve své řadě Právní praxe vydalo publikaci Petra Zimy Právo stavby.

Zima si právo stavby jako téma své práce nezvolil náhodně. Dávno před přijetím občanského zákoníku se problematice věnoval na stránkách časopisu Ekonom (ZIMA, P. Stavební právo čili právo stavby. Ekonom, 1993, č. 26, s. 73.) a později obohatil stránky Právních rozhledů o články obsahující fundované informace o právu stavby v zahraničí. Ty byly v době svého vzniku pro tuzemského čtenáře často obtížně dostupné (ZIMA, P. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy, 2005, č. 8, s. 287; ZIMA, P. K některým otázkám práva stavby podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2014, č. 5, s. 180). Této své schopnosti zůstal věrný i na rozsáhlejší platformě knižní publikace.

Zimovu práci lze bez nadsázky označit za syntetickou monografii, která je zpracována v duchu komparativní metody. Daří se mu vytěžit značné množství zahraničních poznatků, které jsou až na výjimky užitečné i pro českého čtenáře. Nesystémově působí zejména odkazy na francouzskou právní úpravu, která je našemu soukromému právu poměrně vzdálená.

Kniha je rozdělena do 14 kapitol, což by se na první pohled mohlo zdát mnoho, ale napomáhá to lepší orientaci a umožňuje čtenáři, kterého neinteresuje důvod existence práva stavby a jeho vývoj (kapitola I.), přeskočit např. na dočasnost (kapitola IV.) nebo k hodnotě a zdanění práva stavby (kapitola XIII.). Zima vysvětluje jak teoretické postuláty, na kterých je institut vystavěn (kapitola II. Pojem a povaha práva stavby), tak řeší i ryze praktické stránky problematiky (kapitola X. Protiplnění za zřízení práva stavby). Tento postup, kdy se praktické konotace opírají o slušný a poctivě uchopený teoretický fundament, nebývá vždy pravidlem.

Míra, ve které je právo stavby, coby nepříliš známý institut popisován v komparativním pojetí, je nebývalá. Autor uvádí 160 citací zahraničních soudních rozhodnutí. Praktikující právník si právě zde hledá oporu pro případnou soudní argumentaci, ev. pochopí možnosti, které institut skýtá na smluvní bázi. Zima vymezuje i některé figury, které nebyly českému pojetí práva stavby výslovně přiznány a představují tak vhodný námět de lege ferenda. Za všechny uveďme tzv. Heimfall, což je převedení práva stavby na vlastníka pozemku. Autor argumentuje (s. 173), že i české právo připouští možnost převodu práva stavby na vlastníka pozemku, aniž by došlo k akcesi (přírůstku věci). Dotýká se také otázky zřeknutí se práva stavby, kde brojí pro výslovnou úpravu s ohledem na princip právní jistoty. V komparativních odstavcích jsou pro ilustraci uváděny známé případy práva stavby, které jej činí čtenáři bližším (Covent Garden ve Velké Británii, městské pozemky v Amsterdamu nebo výstavba zimního stadionu ve Štvanici).

Ačkoliv české právo zatím nemá příliš mnoho novodobých zkušenostní se smluvní úpravou při vzniku práva stavby, přináší Zima několik návodů a „fines“, které mohou zajistit naplnění zásady clara pacta - boni amici. Z pohledu vlastníka pozemku, jehož zájmy tkví v racionálním využití pozemku bez ztráty jeho vlastnictví, je žádoucí zakomponovat do smlouvy povinnost jako např. postavit stavbu do určité doby (subkapitola XI.1). Není také od věci myslet na způsob užívání stavby (str. 162). Zejména, jde-li o veřejnoprávní korporace nebo církve, může být zájem na mravném účelu užívání stavby extrémní. Nejinak tomu bude i z hlediska územního plánování apod. Autor pamatuje také na otázku kvality stavby, která měla být původně zajištěna samotným zákonem v podobě zakotvení spodní hranice trvání práva stavby, která měla – slovy důvodové zprávy – zajistit kvalitní a jakostní architekturu. Jako řešení je spatřován smluvní závazek stavebníka používat kvalitní materiály a případně povinnost sjednat ke stavbě záruky. Pozornosti autora neušly ani accidentalia negotii jakými jsou pojištění, smluvní pokuta, fyzické předání pozemku a stavby nebo právo na kontrolu stavu stavby.

Protože peníze jsou vždy „až“ na prvním místě, je v publikaci věnována (kapitola X. Protiplnění za zřízení práva stavby) poměrně široká pozornost úpravě stavebního platu (solarium). Autor se zabývá úplatností, resp. bezúplatností práva stavby. Definuje možnosti změn stavebního platu v čase, kdy pouhé vágní konstatování zákona o nemožnosti vázat cenovou doložku na nejistou budoucí událost, spouští lopatky autonomie vůle (jakož i podnikavosti) na plné obrátky. Autor vhodně připomíná, že nejideálnější z hlediska možných změn stavebního platu je německá právní úprava (s. 150). Ta připouští širokou smluvní volnost ohledně změn výše solaria, tam kde nejde o bytovou výstavbu. Při tvorbě smluvní dokumentace je zapotřebí právě otázce případné indexace výše stavebního platu věnovat náležitou pozornost, zejména zastupujeme-li vlastníka pozemku.

V této souvislosti je vhodné věnovat pozornost judikátu ve věci McDonald´s France (str. 151), kdy vlastník pozemku určených pro výstavbu bistra rychlého občerstvení, žaloval pro nedbalost notáře, který opomněl do smlouvy zakomponovat inflační doložku. Zde autor nezapře, že je profesí advokát. A právě těm je kniha – dle mého soudu – převážně určena. Neměla by chybět v žádné knihovně ať už začínajícího koncipienta či zkušeného advokátní barda. Kniha by měla brzy mít „oslí uši“, tolik praktických rad skýtá. Kniha však může sloužit také veřejnoprávní subjektům (obce, kraje, stát), pro které je institut zcela ideální z hlediska dlouhodobosti a účelu. Jistě totiž naplňuje kritérium správy dobrého hospodáře. Potenciálním čtenářem mohou být i právní zástupci církví, které aktuálně řeší nakládání s majetkem, který na jejich bedra přechází v rámci odluky se státem. Jak ukazují Zimou citované zahraniční příklady (Deutsche Bahn v Německu) mohou být potencionálním zřizovatelem práva stavby i např. České dráhy nebo jiný státní podnik, který má ve svém portfoliu lukrativní pozemky, o které nechce přijít, ale nemá pro ně využití.

Autor je odborným asistentem na Právnické fakultě UP v Olomouci.