Pavla Sýkorová: Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi

Nakladatelství Leges vydalo na sklonku roku 2015 publikaci Pavly Sýkorové Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, kterou zařadilo do edice Praktik. Kniha na titulní stránce slibuje informace o koncepci bytového spoluvlastnictví, změnách koncepce jednotky, vysvětlení pojmu byt a společných částí nemovité věci, stejně jako postupu při převodu jednotky po 1. lednu 2014. Dále avizuje zaměření na společenství vlastníků jednotek (založení, vznik, zrušení, rozhodování, stanovy aj.). Kniha je strukturována do 13 kapitol, úvodu a závěru. Navíc přináší vzor Smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce a úplné znění § 1158-1222 občanského zákoníku.

Autorka na úvod čtenáři předkládá nástin historického vývoje bytového spoluvlastnictví, kde akcentuje zejména předposlední dekádu (návrhy novel zákona o vlastnictví bytů z let 2005, 2008 a 2009). V další kapitole se věnuje koncepci bytového spoluvlastnictví v České republice a přináší srovnání s obdobnými úpravami v Rakousku, Německu, Švýcarsku a USA.

Čtvrtá – dle mého soudu zásadní teoretická - kapitola nahlíží na bytové spoluvlastnictví coby zvláštní druh spoluvlastnictví nemovité věci. Tato otázka je z hlediska právní abstrakce klíčová. Sýkorová nevyčerpává tématiku pouze „klasickými“ případy bytového spoluvlastnictví (kdy je dům součástí stavby, resp. nikoliv), ale věnuje se podrobně i problematice vzniku bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby, což je pro zdejší právní prostředí novum. Jakkoliv asi nepůjde o masový jev (bytové vlastnictví v rámci práva stavby) je vhodné tuto možnost, alespoň teoreticky rozvést. To se autorce podařilo. Ve svých úvahách jde až do oblasti teoretického konceptu děleného vlastnictví, resp. klade si otázku stran přípustnosti vertikálního, resp. horizontálního dělení budovy.

V páté kapitole již přichází prakticky orientovaná část knihy. Autorka začíná výklad změnou koncepce jednotky, kdy informuje o dvojkolejnosti právní úpravy jednotky. Následují partie o společných částech nemovité věci, vzniku jednotky, jejího převodu, jakož i práv a povinností vlastníků jednotek.

V kapitolách 10-13 se pozornost koncentruje na společenství vlastníků jednotek – právnickou osobu sui generis. Z pohledu zainteresované veřejnosti se jeví být nejpřínosnější kapitola 13, ve které jsou detailně rozebrány podmínky rozhodování společenství. Právní osobnost společenství byla v minulosti předmětem nálezu Ústavního soudu. Tvorba vůle takové osoby je proto hodna pozornosti, zejména s ohledem na změny, které v nové právní úpravě doznala (např. hlasování per rollam). Poslední kapitola je věnována zániku bytového spoluvlastnictví.

Celá práce působí logicky, konzistentně a vyrovnaným dojmem. Autorce se podařilo nalézt rovnováhu mezi teoretickými a praktickými aspekty problematiky. A to i přesto, že jí k bližšímu seznámení se s problematikou bytového spoluvlastnictví přivedly prvotně pracovní povinnosti, jak píše v úvodu (str. 9).

V celé knize je patrno autorčino odborné zázemí (absolvovala dvě právnické fakulty) a zkušenosti z činnosti v legislativě (autorka pracovala v Komisi pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL) při Ministerstvu spravedlnosti). Právě autorčina účast v KANCLu představuje přidanou hodnotu pro relevanci závěrů prezentovaných v publikaci. Koneckonců o kvalitách textu svědčí i fakt, že stejnojmenná práce je předmětem jejího rigoróza na Právnické fakultě Univerzity Karlovy. Sympatická je i autorčina skromnost, kdy si nepřivlastňuje výsledky práce KANCLu, ačkoliv se na tvorbě některých stanovisek sama podílela.

Na rozdíl např. od Pražákova zdařilého komentáře k bytovému spoluvlastnictví z téhož nakladatelství obsahuje Sýkorové kniha přeci jen přesvědčivější teoretický fundament, což se pak logicky odráží i v řešení ryze praktických otázek. Publikace tak nezůstává nic dlužna dovětku svého názvu: „v teorii a praxi“.

Přínosem publikace je fakt, že se autorka nezastavuje tam, kde začíná problém, jak je v případě podobných děl bohužel zvykem. Jde – přes své mládí – odvážně dále, čelí problémům a snaží se je vyřešit. Takových příkladů je hned několik. Od již citovaného vzniku bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby až k praktičtěji orientovaným otázkám zda jsou okna či lodžie společnou částí. Každý vlastník jednotky jistě potvrdí, že výsledek odpovědi na tyto otázku mu není lhostejný, protože mu může ušetřit spoustu peněz stejně jako je odčerpat.

Jak jsem již avizoval úvodem, kniha je opatřena vzorem smlouvy a na celých 12 stranách úplným zněním ustanovení § 1158-1222 občanského zákoníku. Je otázkou osobního vkusu, zda je to vhodné a nepůsobí-li to lacině. Dle mého soudu to zbytečně relativizuje tak dobrý text na úroveň pouhé „příručky“, kterou nepochybně není! Jde ale asi spíše o otázku marketingu knihy jako celku, než chybu autorky. Přes tuto kosmetickou připomínku je práce zdařilým dílem a neměla by rozhodně chybět na policích knihoven advokátů, akademiků, ale i řadových členů společenství vlastníků jednotek.

Autor je odborný asistent, Právnická fakulta UP, Olomouc.