NOZ v praxi: Omezení vlastnického práva

autor: prof. JUDr. Jan Dvořák, CSc., Mgr. Alena Srbová
publikováno: 10.06.2015

§ 1013
(Pozemek jiného vlastníka)
(1) Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod. (2) Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl úředně schválen, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích, i když byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlédlo. To neplatí, pokud se při provádění provozu překračuje rozsah, v jakém byl úředně schválen.

Z důvodové zprávy:

Speciálně jsou upravena vlastnická omezení zákazem imisí (§ 1013) doplněným zvláštními opatřeními týkajícími se chovu zvířat a pěstování rostlin, úprav pozemku, stavebních prací na sousedním pozemku a užívání cizího prostoru. Zjednodušeně tyto otázky upravuje občanský zákoník již dnes v § 127, synkreticky však směšuje různé normativní konstrukce ve spletení úpravy imisí a sousedského práva ve vlastním slova smyslu; obojí je pro budoucnost třeba systematicky uspořádat a více propracovat.

Zákaz imisí v prvém odstavci § 1013 vychází z úpravy současné (§ 127 občanského zákoníku), redukuje se však jeho nadměrná kazuistika: nemluví se např. o plynu, kouři a parách, nýbrž jen o plynu; zúžení výčtu nepodlamuje normativní váhu a rozsah zákazu, neboť výčet zůstává demonstrativní. Výslovný poukaz, že zákaz imisí zahrnuje i vnikání zvířat, opouští konstrukci § 127 odst. 1 platného zákoníku vztaženou jen k chovaným zvířatům (zákaz imisí musí zasahovat i případy, kdy se na cizím pozemku přemnoží např. myši nebo škodlivý hmyz a vnikají na sousední pozemek nad míru přiměřenou místním poměrům). Obecně se navrhuje rozšířit zákaz imisí podle vzoru vládního návrhu občanského zákoníku z r. 1937 tak, že zakázáno bude přivádět imise na cizí pozemek přímo (bez ohledu na míru obtěžování tím způsobeného vlastníku cizího závodu), ledaže k tomu je zvláštní právní důvod. Přímé imise jsou přímým pokračováním vlastníkovy činnosti (např. svádění vody trativodem na sousední pozemek), nepřímé nejsou přímo vyvolány touto činností, nýbrž jsou jen jejím volným následkem podmíněným přírodními vlivy (spad popílku, šíření hluku, množení hlodavců na pozemku neužívaném nebo nenáležitě obstarávaném apod.). Nepřímé imise mají být zakázány rovněž, avšak jen za podmínky, že jsou místním poměrům nepřiměřené a podstatně omezující obvyklé užívání pozemku v daném místě.

Osnova používá pro termín „sousední pozemek“ synonymicky slova „pozemek jiného vlastníka“, aby tak dala najevo, že má na mysli nejen pozemek v přímém sousedství, ale každý pozemek zasažený imisemi.

Druhý odstavec vylučuje zdržovací žalobu pro imise ze závodu úředně schváleného (nejedná-li se ovšem o imise přímé); pokud ale takové imise převyšují obvyklou míru a podstatně omezují užívání sousedova pozemku, náleží sousedovi náhrada škody. Vzhledem k tomu, že úprava náhrady škody v části třetí stojí na zásadě, že při její náhradě má prioritu restitutio in integrum, což v daném případě není možné (musela by se odstranit příčina, tedy závodní provoz úředně schválený, čemuž se právě míní zabránit), navrhuje se výslovně uvést, že lze žádat pouze relutární náhradu.

I. Obecné výklady

Občanský zákoník pod marginální rubrikou „omezení vlastnictví“ upravuje sousedské právo, tj. normy upravující vzájemné vztahy sousedů (sousedních vlastníků) s cílem přispět k „dobrému sousedství“ stanovením vzájemných práv a vzájemných povinností sousedních vlastníků (ale i bytových spoluvlastníků, nájemců aj.). Podobně rakouské prameny hovoří o sousedskoprávní povinnosti k ohleduplnosti, a to proto, že při výkonu vlastnického práva může dojít a také dochází k pronikání nejrůznějších účinků (hluku, zápachu, prachu, popílku aj.) z jednoho pozemku na pozemek druhý (sousední). Není sporu o tom, že sousedem se nerozumí jen bezprostředně sousedící vlastník jiného pozemku, nýbrž za souseda se sluší považovat každého vlastníka pozemku, který je nežádoucími účinky postižen, a to bez ohledu na vzdálenost od pozemku z kterého nepříznivé účinky pocházejí.

Občanský zákoník zvolil pro úpravu vztahů sousedů podrobnější právní úpravu, která přiléhavěji reaguje na aktuální společenskou potřebu vyvolanou mj. i rozsáhlými majetkovými přesuny v oblasti pozemkového vlastnictví. I se zřetelem k rostoucí migraci občanů, zvyšujícímu se počtu cizinců v České republice, k častějšímu zakládání rodinných závodů a živností lze proto novou právní úpravu přivítat. Sousedství vůbec a osoba souseda byly vždy pokládány za mimořádně významné v uspořádání vlastnických právních poměrů. Zkušenosti právní praxe potvrzují, že dobrý soused zvyšuje hodnotu nemovitosti a naopak. To ostatně potvrzují i dávné moudrosti předků. Tak např. v knize Šalamounově se praví: „Můj soused, který je vedle mě, je více než můj bratr, který je daleko“ (cit. podle Carbonnier, lit. č. 15, s. 192).

Soukromé právo tak vytyčením hranic výkonu vlastnického práva, právními možnostmi jeho ochrany a odpovídajícími procesními předpisy přispívá k naplňování žádoucího stavu společnosti – k obecnému a žádoucímu klidnému spolužití osob ve společnosti. Škála životních situací, na které komentovaná úprava může dopadnout, je velmi široká: od obtěžování hlučnou hudbou přes padání listí na sousední pozemek až k neustálému štěkotu psa. Výčet imisí podaný v § 1013 není vyčerpávající, lze k němu přidat i vlhkost, ionizující záření aj.

Vedle občanského (soukromého) práva poskytují vlastníkům v řadě případů paralelní ochranu i předpisy práva veřejného (administrativního). Jde o nezávislou právní úpravu, která však musí být vykládána konzistentně s úpravou obsaženou v občanském či jiném soukromoprávním předpise, nikoliv kontradiktorně, jak by mohlo vyplývat z ustanovení § 1 věty druhé. Administrativní předpisy hrají významnou roli při posuzování např. únosné míry hluku, který musí vlastník nemovitosti snášet v konkrétním místě, čase, způsobu užívání nemovitosti aj. Jako téměř kuriózní, nicméně přiléhavý pro posouzení propojenosti vztahu mezi ochranou poskytovanou právem veřejným a soukromým lze uvést příklad z právní praxe popsaný v Právních rozhledech, 1994, č. 5. Šlo o to, že soukromoprávní ochranu proti hluku způsobenému žábami v blízkosti obytného domu nešlo řešit bez vydání úředního rozhodnutí o povolení přemístění žab (příklad z německé právní praxe).

Zákon hovoří o imisích. Slovo „imise“ pochází z latiny a znamená průnik, vniknutí. Občanský zákoník (shodně s obecným zákoníkem občanským) rozlišuje imise přímé a nepřímé. Sedláček rozumí přímými imisemi ty, které jsou přímo přiváděny na sousední pozemek (odtok vody z okapů na sousední pozemek). Rakouská judikatura za přímé přivádění považuje i pěstování popínavých rostlin, aby se pnuly po zdi souseda. Nepřímé imise jsou veškeré ostatní průniky. V teorii se rozlišují dále také imise materiální a nemateriální, pozitivní a negativní. Negativní imise jsou zpravidla spojovány s odnětím světla, slunce, vzduchu (v těchto případech nutno zvláště pozorně sledovat, zda se ze strany toho, kdo se negativních imisí dopouští, nejedná již o zneužití práva). Sedláček hovoří ještě o imisích ideálních, tj. takových událostech, které působí na duševní stavy sousedů – jako příklad uvádí provoz nevěstinců či azylu pro nevyléčitelně choré. Takové situace by však v dnešní době jako nepřípustné imise posuzovány být neměly, i když námitky vlastníků (budoucích sousedů) proti zřízení např. ubytoven pro uprchlíky z cizích zemí v konkrétní obci mohou zaznívat.

Právní úpravu sousedského práva obsahují všechny občanské zákoníky poměrně obdobnou (z tohoto pohledu vyznívá kuriózně občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v původním znění, který žádnou úpravu sousedských vztahů neobsahoval, protože sousedské spory v socialismu nebudou vznikat. I když jednotliví národní zákonodárci nepoužívají k úpravě vzájemných vztahů souseda shodnou legislativní konstrukci, shodují se v tom, že jistý stupeň obtěžování, vzhledem k místu a času, musí snášet (tolerovat) každý; rakouské a české právo k tomu přidává ještě další kritérium, kterým je podstatné ztížení užívání pozemků v místě obvyklé.

Podstatu právní úpravy sousedských vztahů lze vyjádřit i tak, že principem sousedského práva není jen náprava nepřiměřeného obtěžování ze strany souseda, nýbrž povinnost (závazek) snášet obtěžování přiměřené (Carbonnier, lit. č. 15).

II. Imise

Občanský zákoník zvolil demonstrativní výčet účinků, které nejčastěji pronikají na pozemek jiného vlastníka; jde o způsob vyjádření, který je v evropských občanských zákonících obvyklý. Jsou však známa i jiná (obecnější) legislativní vyjádření, která sledují ochranu sousedů. Tak např. jsou zakázány všechny účinky, které mohou ohrozit bezpečnost, klid anebo zdraví jiného vlastníka (§ 1111 brazilského občanského zákoníku).

Velmi časté je v praxi obtěžování hlukem, a to jak z veřejných zařízení, tak i od jiných soukromých subjektů. V nedávné době vzbudila zaslouženou pozornost kauza, kterou projednávaly jak obecné soudy, tak Ústavní soud (I. ÚS 451/11). V konkrétním případě se jednalo o hluk způsobený v důsledku užívání magistrály hlavního města Prahy. Skupina žalobců se domáhala, aby žalovanému – hlavnímu městu Praze byla uložena povinnost zdržet se rušení hlukem pocházejícím z provozu na pozemní komunikaci. Soud první instance žalobu zamítl, kdežto odvolací soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, dovolání podané hlavním městem Praha bylo Nejvyšším soudem zamítnuto.

Na základě podané ústavní stížnosti Ústavní soud dovodil, že rozsudkem Nejvyššího soudu je porušeno základní právo stěžovatele na ochranu jeho majetku. V konkrétnostech Ústavní soud uvedl, že obecné soudy neodůvodněně preferovaly ochranu vlastnického práva vedlejších účastníků jako vlastníků nemovitostí bezprostředně sousedících s pozemní komunikací, čímž zasáhli současně ústavně nekonformním způsobem do vlastnického práva stěžovatele. Ústavní soud přihlédl i k tomu že někteří z vedlejších účastníků si již v okamžiku, kdy nabyli vlastnické právo, museli být vědomi stavu předmětné komunikace, který je výsledkem mnohaletého vývoje. Ústavní soud přisvědčil, že vlastnická práva vedlejších účastníků jsou porušována imisemi hluku, avšak podle jeho názoru se tak neděje nad míru nepřiměřenou „dlouhodobě se formujícím poměrům v okolí předmětné veřejné komunikace. Obec, jakkoliv je vlastníkem pozemní komunikace, pokračuje Ústavní soud, není až na výjimky oprávněna provoz na ní jakkoliv regulovat a ovlivnit tak negativní důsledky, které provoz na komunikaci způsobuje. Vzhledem k tomu že obec nevyvíjí a ze zákona nemůže vyvíjet žádnou činnost, kterou lze ovlivnit provoz na pozemní komunikaci, je pojmově vyloučeno, aby jí byla uložena povinnost zdržet se rušení hlukem pocházejícím z provozu na pozemní komunikaci.

V tomto nálezu Ústavního soudu se objevuje důležitá myšlenka, která zvýrazňuje „rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností“ (§ 4). Jde o to, že pokud občan změní své bydliště a přestěhuje se do jiného místa, kde lze důvodně očekávat např. vyšší míru hluku, nemůže se dovolávat ochrany, ledaže by tyto zásahy přesahovaly místní poměry způsobu užívání nemovitostí (tak např. se někdo přestěhuje do sousedství obchodního centra, z kterého zaznívá hudba, slyšitelný je i příjezd a brzdění aut, hluk otvíraných dveří aj.). Naproti tomu podnikatel, jehož závod je obklopen nezastavěnými stavebními pozemky, a proto nemusí brát zřetel na případné rušení hlukem i v nočních hodinách, musí být srozuměn s tím, že spolu s výstavbou nových rodinných domů na něj budou ze strany nových sousedů kladeny standardní nároky na dobré sousedství.

Stejně jako imise zákon posuzuje i vnikání zvířat. Opakovaná přítomnost cizího psa na pozemku je důvodem k poskytnutí ochrany.

Přivádět přímé imise na pozemek jiného zákon zakazuje bez ohledu na jejich míru a na stupeň obtěžování souseda. To by neplatilo, pokud by oprávnění je přivádět bylo založeno zvláštním právním důvodem (například smlouvou).

Odstavec 2 upravuje případy, kdy imise jsou důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, který byl řádně úředně schválen. V takovém případě soused má právo jen na náhradu újmy v penězích, aniž by byl oprávněn podat zdržovací žalobu. Újmou souseda je třeba rozumět v prvé řadě snížení hodnoty jeho nemovitosti (§ 492). Zákonodárce sice upřednostňuje provoz zařízení, avšak přikazuje vyplatit sousedovi kompenzaci. Za předpokladu, že se při provádění závodu nepřekračuje úředně schválený rozsah, není rozhodné, jaká okolnost vedla ke způsobení újmy (např. se při povolení závodu nedala předpokládat skutečná míra prašnosti provozu). To však jen za předpokladu, že vlastník závodu nepřekračuje kritéria úředně schváleného provozu. Imise, které mají původ v úředně schváleném zařízení, mohou být zakázány, jestliže vážně ohrožují život nebo zdraví lidí (srov. § 3 odst. 2; shodně též A. Kletečka, lit. č. 15).

K právním prostředkům ochrany vlastnického práva proti zásahům souseda srov. § 1040 a násl. I když nejčastěji použije vlastník k ochraně svého práva zřejmě žalobu zdržovací (negatorní; srov. výklad k § 1042), zákon připouští v některých případech i přímo žalobu na odstranění (srov. např. § 1016 a 1017).

Z komentáře Občanský zákoník. Komentář. Koupit lze ZDE.