Novela občanského zákoníku přináší od 28. 2. 2017 změny v oblasti nemovitostí

publikováno: 15.02.2017

Po prosincové novele zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku došlo ke změnám v oblasti nemovitostí, přičemž většina z nich je účinných od 28. února 2017. Významné jsou zejména změny týkající se předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí, výše jistoty (kauce) u nájmu bytu a domu a rozšíření režimu inženýrských sítí na všechny liniové stavby.

Předkupní právo dříve  

V době účinnosti minulého občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.), tj. do 31. prosince 2013, měli spoluvlastníci v případě převodu podílu na společné věci předkupní právo k tomuto podílu. Toto předkupní právo se uplatnilo jak v případě úplatného převodu (např. koupě nebo směna), tak i bezúplatného převodu (např. darování) a vztahovalo se na spoluvlastníky movitých i nemovitých věcí. Výjimkou, kdy se předkupní právo neuplatnilo, byl převod na osobu blízkou. 

Předkupní právo v současnosti 

Současný občanský zákoník účinný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal a po uplynutí jednoroční přechodné doby s existencí zákonného předkupního práva spoluvlastníků nepočítal. Zákon v dosud platném znění naopak stanoví, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně.Výjimku z pravidla, že spoluvlastníci předkupní právo nemají, zákonodárce zakotvil pro případ, že ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit (například děděním). Předkupní právo v tomto případě mají spoluvlastníci při úplatném i bezúplatném převodu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Povinnost nabídnout podíl nejdříve spoluvlastníkovi není v případě převodu podílu manželovi/ce, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (např. dítě, vnuk anebo rodič). Speciální, odlišná úprava platí navíc pro zemědělský závod (§ 1125 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník). Tato současně platná pravidla však budou účinná pouze do 31. prosince 2017. 

Předkupní právo od roku 2018 

Novela občanského zákoníku (zákon 460/2016 Sb.) z prosince 2016 částečně zpět nastoluje stav platný za účinnosti starého občanského zákoníku, tedy do prosince 2013. Změny přinesené touto novelou týkající se předkupního práva budou účinné ale až od 1. ledna 2018. Spoluvlastníci nemovitosti (ne ale věci movité) budou tedy opět při převodu podílu předkupní právo mít.

Předkupní právo se opět uplatní jak u úplatných, tak i bezúplatných převodů. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Kdo se počítá jako osoba blízká, definuje § 22 občanského zákoníku. Spoluvlastníci se navíc mohou svého předkupního práva vzdát. Takovéto vzdání se má účinky i pro právní nástupce spoluvlastníka, který se předkupního práva vzdal (tj. následné majitele podílu původního spoluvlastníka). Informace o tom, že se spoluvlastník vzdal předkupního práva, se bude zapisovat do katastru nemovitostí.

Lze tedy uzavřít, že stav, kdy spoluvlastníci nemovitostí nemohou ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, bude trvat pouze do konce tohoto roku. Poté již spoluvlastnícinemovitosti budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva. Nadále ale neovlivní převody v rámci spřízněných osob. 

Jistota u nájmu bytu a domu 

I v případě výše jistoty (dříve kauce) u nájmu bytu nebo domu zákon 460/2016 výši jistoty mění, a to tak, že od 28. února 2017 budou pronajímatelé moci požadovat složení jistoty v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného. Vzhledem k tomu, že nadále se do maximální výše jistoty nebudou počítat zálohy na služby, bude maximální výše jistoty po uvedeném datu v konečném důsledku nižší než v době platnosti starého občanského zákoníku (tj. do konce roku 2013), kde pronajímatel mohl požadovat od nájemce složení kauce až do výše šestinásobku měsíčního nájemného. Nová, maximální výše jistoty se bude týkat pouze nájemních smluv uzavřených od 28. února 2017, resp. kaucí sjednaných po tomto datu.

Podle důvodové zprávy je důvodem pro snížení maximální přípustné výše jistoty skutečnost, že, dle poznatků Ministerstva práce a sociálních věcí, je šestinásobek nájemného nepřiměřeně vysoký a komplikuje přístup ke standardnímu bydlení spoluobčanům s nižšími příjmy. 

Inženýrské sítě a liniové stavby 

Ke zdánlivě pouze terminologické změně došlo v § 509 občanského zákoníku. Současný výraz inženýrská síť bude od 28. února 2017 nahrazen pojmem liniová stavba. Liniové stavby jsou širším pojmem než inženýrské sítě, neboť kromě inženýrských sítí (např. vodovodu, kanalizace, elektrického vedení) v obecné rovině zahrnují například i pozemní komunikace (včetně tunelů) a stavby drah[1]. Nadále platí, že tyto sítě a nově i další liniové stavby (tj. právě např. pozemní komunikace či dráhy) nejsou součástí pozemku – tj. tvoří výjimku z obecného pravidla, že stavby jsou součástí pozemku. Zároveň zanikají předkupní práva, která k těmto liniovým stavbám (přesněji k inženýrským sítím) vznikla v důsledku přechodných ustanovení občanského zákoníku; to platí i pro reciproční předkupní práva, která tímto způsobem vznikla naopak k pozemkům, na nichž jsou liniové stavby zřízeny. 

Změna terminologie § 509 občanského zákoníku nebude mít vliv na dálnice, silnice a místní komunikace, neboť pro ty již od roku 2016 platí speciální ustanovení zákona o pozemních komunikacích, které říká, že stavba dálnice, silnice a místní komunikace není součástí pozemku, takže již před účinností popisované novely nebyly tyto komunikace považovány za součást pozemku, po kterém vedly. Nově by to však mělo platit minimálně pro některé účelové komunikace. Podobné pravidlo bude výslovně zakotveno novelou i v zákoně o drahách.

Zdroj: Taylor Wessing Praha