Nová povinnost pro pronajímatele?

autor: JUDr. Stanislav Křeček
publikováno: 19.01.2016

Od 1. 1. 2016 dochází k důležité změně, pokud jde o placení drobných oprav v bytě a o vůbec o placení nákladů na údržbu bytu. Toto bylo dříve upraveno v § 4 nařízení vlády č. 258/96 Sb., které však bylo, v souvislosti s novým občanským zákoníkem, platným od 1. 1. 2014, zrušeno a problematika nebyla právním předpisem upravena. Tak tomu již není. Nabývá totiž účinnosti nové nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které tuto problematiku upravuje a zpřesňuje tak práva a povinnosti jak nájemců, tak pronajímatelů. Nikoliv však bez jisté nové nejistoty v právních vztazích.

Nové nařízení vlády především bez větších výkladových problémů definuje nové pojmy, které přinesl nový občanský zákoník, když v § 2257 obecně stanovil, že nájemce „provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“.

Co je považováno za „běžnou údržbu bytu“ bytu je vysvětleno v § 2 nového vládního nařízení a toto ustanovení žádné pochybnosti nevzbuzuje. Jde zde o vyjmenování toho, co se běžně rozumí udržováním a čištěním bytu včetně zařízení a vybavení bytu, takové, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a další podobné práce. Není také žádných pochybností o tom, že náklady ta tuto „běžnou údržbu“ hadí nájemce ze svého.

Poněkud jinak tomu je v další části nového nařízení vlády, kde je definováno to, co je považováno za „drobné opravy bytu“. Ty jsou zde, tak jako tomu bylo dosud, rozděleny podle věcného vymezení a podle výše nákladů. Podle věcného vymezení se podle § 4 nového nařízení vlády za drobné opravy považují opravy předmětů a zařízení prakticky ve stejném rozsahu, jako tomu bylo ve zrušeném nařízení vlády č. 258/1995 Sb.

Pokud by snad některá potřebná oprava nebyla uvedena v zmíněném § 4 nového vládního nařízení (a takových opravu mnoho nebude) pak § 5 ještě – podobně jako u předcházející právní úpravy – definuje ještě rozdělení drobných oprav podle výše nákladů, a to tak, že za drobné opravy se považují i opravy dalších předmětů a zařízeních, které v § 4 nejsou uvedeny, pokud náklady na takovou opravu nepřesáhnou 1000Kč.

Velmi podstatnou změnu oproti dosavadním právním předpisů však přináší § 6 tohoto nového vládního nařízení. Zatímco předcházející právní úprava neznala žádné omezení výše nákladů, které nájemce musel na opravy vynaložit, nyní tomu bude jinak. Zavádí se totiž nový pojem a to „roční limit nákladů“, který je definován takto: „Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.“

Je tedy nově určena celková výše nákladů na drobné opravy, které musí nájemce vynaložit ze svého, neboť po té, co by takový výše přesáhla nově definovaný „roční limit nákladů“ nepovažovala by se taková oprava (nebo opravy) již za „drobné opravy“ která má povinnost platit nájemce. Pokud má nájemce byt např. o rozměrech 50m2 (podlahová plocha sklepů, balkonů a lodžií se počítá jednou polovinou), pak za drobné opravy musí (může?) v kalendářním roce vydat pouze 5 000 Kč. Pokud by si opravy vyžádaly vyšší částku, nejednalo by se již o drobné opravy, které hradí nájemce.

Není však zcela zřejmé, jaké právní důsledky bude mít skutečnost, že po dosažení limitu ročních nákladů již není nájemce povinen tyto opravy platit ze svého. Znamená to jistě, že nájemce již takovou „drobné opravy“ provádět nemusí, ale jak tomu bude v případě, že neprovedením potřebné opravy by se byt stal nepouživatelným? V § 4 nařízení jsou uvedeny (a podobně tomu bylo i v předcházející právní úpravě) takové „drobné opravy“, jako je oprava kamen, kouřovodů, uzavíracích ventilů, elektrických rozvodných zařízení apod., bez jejichž řádného fungování se byt nejen může stát neobyvatelným, ale může být ohrožen bezpečný provoz nejen bytu, ale celého domu.

Jestliže nájemce již vyčerpal „ roční limit nákladů“, bude patrně pronajímatel povinen mu na tyto opravy nejen přispět, ale za této situace dokonce je hradit ze svého. Ustanovení § 2257 odst. 1 mu totiž ukládá povinnost udržovat „po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání“.

Pokud byl právní stav takový, že vyjmenované drobné opravy hradil nájemce ze svého, nebyla přiměřenost takových nákladů důležitá. Pokud by však byl pronajímatel povinen na tyto opravy přispívat nebo je dokonce ze svého v plné výši hradit – za situace, kdy nájemce již vyčerpal „roční limit nákladů“ – pak se otázka přiměřenosti nákladů jistě stane důležitou. Existuje, při této právní úpravě reálná možnost, že nájemce „roční limit nákladů“ vyčerpá na nikoliv nezbytné výměny zařizovacích předmětů a nezbytné opravy si nechá hradit od pronajímatele.

Tak si lze jistě snadno představit, že nájemce výměnou „zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří do bytu“, nebo „opravy signálů analogového i digitálního televizního vysílání, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání“, snadno vyčerpá roční limit nákladů a „opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu bude požadovat v důsledku vyčerpání ročního limitu na pronajímateli.

Zdá se, že některá i dobře míněná legislativní dobrodružství by si vyžadovaly více rozmyslu a komplexního posouzení než se jim zatím dostává…

Autor je zástupcem veřejného ochránce práv a expertem na bytovou problematiku.