Nezbytná cesta k nemovitosti
autor: Mgr. Martina Krumichová publikováno: 01.07.2017
Dne 15. 11. 2016 rozhodl Nejvyšší soud ČR pod sp. zn. 22 Cdo 3242/2015 o otázce, jaké jsou podmínky zřízení nezbytné cesty v případě nabytí nemovitosti bez přístupu. Po obšírném odůvodnění dospěl k závěrům, které lze označit nejen za absurdní, ale ve svém důsledku ohrožující trh s nemovitostmi.
Z citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu vyplývá následující:
Občanský zákoník stanoví, že vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Soud však nepovolí nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá[1].
Hrubou nedbalostí se rozumí nedbalost nejvyšší intenzity, která svědčí o lehkomyslném přístupu osoby k plnění jejích povinností, kdy je zanedbán požadavek náležité opatrnosti takovým způsobem, že to svědčí o zřejmé bezohlednosti této osoby k zájmům jiných osob.
Právní úprava obsažená v zákoně č. 40/1964 Sb. negativní podmínku pro zřízení nezbytné cesty v podobě způsobení si nedostatku přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně tím, kdo o nezbytnou cestu žádá, neobsahovala.
K této právní úpravě Nejvyšší soud odkazuje na svoji rozhodovací praxi, když například uvádí, že k této právní úpravě uvedl[2], že ani to, že žalobce sám zavinil, že k jeho stavbě není řádný přístup, nemůže zcela vyloučit možnost zřízení práva nezbytné cesty. Zákon pro tento případ zřízení práva cesty přímo nevylučuje. Je třeba vzít v úvahu, že ve veřejném zájmu je i zajištění řádného užívání staveb jejich vlastníky. Jde dle NS nejen o zájem na tom, aby vlastnické právo vlastníka stavby mohlo být vykonáváno, ale i o veřejný zájem na řádné údržbě stavby a na minimalizaci dopadů neužívané a neudržované stavby na okolí. Nejvyšší soud také zdůraznil[3], že stávající právní úprava neřeší, zda zřízení práva nezbytné cesty se může domáhat ten, kdo se zbavil přístupu ke stavbě hrubou nedbalostí.
Pokud jde o doktrínu, Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí uvádí, že stávající odborná literatura vychází z toho, že v současné době nelze žádost o zřízení nezbytné cesty odmítnout bez dalšího jen proto, že nabyvatel stavbu koupil bez zajištěného přístupu nebo se přístupu z nedbalosti zbavil. Je tomu tak dle NS proto, že zajištění užívání stavby je v obecném zájmu a je i v zájmu vlastníků sousedních nemovitostí. Jednak proto, že platné právo takovou výjimku nezná, a i zákon o propůjčování cest nezbytných ji vázal na podmínku, že vlastník se možnosti přístupu zbavil až po dni nabytí jeho účinnosti, k dřívějšímu nedbalému jednání se nepřihlíželo. Proto je třeba vždy zjistit důvody, proč se vlastník budovy zbavil možnosti přístupu ke stavbě. Zřízení cesty pak v zásadě nebrání skutečnost, že někdo koupil stavbu bez zajištěného přístupu.[4]
Přes výše uvedené naprosto logické a předvídatelné závěry nakonec Nejvyšší soud v dalším rozsáhle cituje toliko rakouskou právní nauku a rozhodovací praxi a uzavírá, že tato při výkladu „patrné nedbalosti“ vychází z toho, že vlastník pozemku se má sám starat o spojení s veřejnou cestou, je povinen si počínat opatrně, přičemž povinnost opatrnosti stíhá vlastníka pozemku jak při nabytí pozemku, tak i později při existenci jeho vlastnického práva.
Nejvyšší soud k věci konstatuje, že získávání informací o případném spojení s veřejnou cestou před nabytím nemovité věci není samoúčelné. Vědomost o absenci přístupu k nemovitosti sama o sobě sice nepostačuje k závěru o patrné nedbalosti, ovšem má vést k tomu, aby se nabyvatel pozemku pokusil zajistit si přístup k pozemku ještě před jeho samotným nabytím. Nabyvatel má dle NS zejména oslovit vlastníky pozemků, přes něž by přístup k nabývané nemovitosti přicházel do úvahy s nabídkou na povolení nezbytné cesty; nelze mu však vytýkat, že jeho snaha nebyla úspěšná pro nepřiměřené hospodářské požadavky vlastníků pozemků.
Pokud se nabyvatel snaží se sousedy dohodnout, k uzavření dohody však s ohledem na objektivně nepřiměřené požadavky sousedů nedojde, nelze v případě nabytí nemovitosti návrh na povolení nezbytné cesty zamítnout s tím, že si nabyvatel počínal hrubě nedbale. Jestliže ovšem nabyvatel zakoupí nemovitou věc za sníženou cenu s vědomím, že není spojena s veřejnou sítí komunikací, přičemž pro její zajištění před koupí ničeho neučiní, bylo by zneužitím práva, kdyby nabyvatel dosáhl zvýšení ceny pozemku povolením nezbytné cesty.
Uvedené závěry dopadají dle Nejvyššího soudu i na případy nabytí pozemku v dražbě tak, jak je tomu v posuzované věci. K tomu opět cituje rakouské rozhodnutí, ze kterého podává, že v případě, kdy navrhovatelka koupila pozemek v dražbě daleko pod 50 % běžné tržní ceny s vědomím, že cena, za kterou se pozemek dražil, byla snížena z důvodu nedostatečného přístupu, měla dle soudu povinnost už před nabytím pozemku učinit šetření ohledně případného smluvního rozšíření existující služebnosti, která byla v daných poměrech nedostatečná.
Jinými slovy v dané věci Nejvyšší soud uzavírá, že dle jeho názoru patrně platí, že pokud nabyvatel někdy v roce 2008 (nebo před rokem 2008, jak je zřejmé ze spisové značky prvostupňového rozhodnutí) nabyl nemovitost v dražbě, jednal hrubě nedbale, když jednal v rozporu se zněním o. z. (který nabyl účinnosti v roce 2014) a současně si naprosto lehkovážně nenastudoval rakouskou representativní doktrínu a rozhodovací praxi rakouských soudů k pojmu „patrná nedbalost“ a nespojil se ještě před dražbou s vlastníky přilehlých pozemků a nepokusil se získat k nemovitostem přístup ještě před dražbou. Soud by měl v dalším řízení mimo jiné dále zkoumat, zda k takové dohodě nedošlo pouze pro objektivně nepřiměřené požadavky sousedů.
Jinými slovy z rozhodnutí Nejvyššího soudu vyplývá, že jednání, kdy nabyvatel koupí v dražbě nemovitou věc, o které ví, že nemá zajištěn přístup a ještě před konáním dražby se nepokusí dohodnout s vlastníky sousedních pozemků, svědčí o jeho lehkomyslném přístupu k plnění jeho povinností, kdy je zanedbán požadavek náležité opatrnosti takovým způsobem, že to svědčí o jeho zřejmé bezohlednosti k zájmům jiných osob.
Je otázkou, jakou povinnost porušil, jakým způsobem je jeho jednání bezohledné vůči vlastníkům pozemků a nakonec jaký vliv by mělo ustálení judikatury na takovýchto principech na trh s nemovitostmi.
V neposlední řadě je zřejmé, že se nabyvatel dle závěru NS provinil hrubou nedbalostí již v okamžiku, kdy byl prozatím potenciálním vlastníkem nemovitosti, tj. nemovitosti, o kterou možná projeví zájem v rámci dražby. Za situace, kdy se takovýchto zájemců o jednu konkrétní nemovitost objeví více, budou jistě vlastníci sousedních nemovitostí nadšeni návštěvou i toho třicátého třetího, kterého stejně jako všech třicet dva předcházejících u čaje a domácích sušenek přátelsky ujistí, že i on a jeho děti budou moci využít část jejich pozemku pro přístup k nemovitosti, jejíž koupi zvažuje, a to za roční poplatek ve výši trojnásobku průměrné hrubé měsíční nominální mzdy dle statistiky ČNB,o čemž mu ochotně vydají potvrzení pro účely případného soudního řízení.
Závěrem tak lze podotknout, že ve shora uvedené věci v roce 2017 Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a vrátil mu věc k dalšímu řízení, tedy po devíti letech od nápadu věci s tím, že pokud se v dalším řízení neprokáže, že žalobce před dražbou učinil vše k získání přístupu, za trest nárok na zřízení cesty nemá a měl by jej jedině v případě, pokud by byl býval ve svém příhozu zohlednil potenciální zvýšení ceny nemovitosti v budoucích (10?) letech. Při neznalosti místních poměrů autorka žalobci přeje hodně štěstí při budování heliportu.
Autorka je advokátkou v Praze.