Nájem v novém soukromém právu (zejména nájem bytu) - aktuální otázky. Srovnávací komentář

Pronajímateli se může stát, že nájemce bez toho, aby podal výpověď, či se pokusil dohodnout na ukončení nájmu, byt opustí. Nebo k tomuto kroku nájemce přistoupí během plynutí výpovědní doby. Lze s tímto chováním nájemce spojovat nějaké právní následky? Pronajímatelé by zřejmě ocenili, kdyby tím nájem bez dalšího vždy končil a oni mohli byt přenechat k užívání novému nájemci. Není to však tak jednoduché. 

Související ustanovení: § 546, § 2292 obč. zák. 

Doposud publikované názory:

■■ JANOUŠKOVÁ, Michaela. Komentář k § 2292. In PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír et al. Občanský zákoník. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 2308.

Autorka píše, že v § 2292 obč. zák. nejde o speciální důvod skončení nájemního vztahu.

■■ KŘEČEK, Stanislav. Komentář k § 2292. In PRAŽÁK, Zbyněk, FIALA, Josef, HANDLAR, Jiří et al. Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku. Komentář k § 1721–2893 OZ. 1. vyd. Praha: Leges, 2017, s. 963 (shodně též KŘEČEK, Stanislav. Několik poznámek k ustanovením zvláštní části nového občanského zákoníku, týkajících se nájmu bytu. Bulletin advokacie. 2014, č. 5, s. 18).

Autor prezentuje odlišný názor než dříve (viz níže). Píše, že právní domněnka v § 2292 obč. zák. se týká pouze odevzdání bytu, opuštění bytu nájemcem však není samostatný důvod pro skončení nájmu.

■■ PIŠKULOVÁ, Kateřina. Vybrané právní aspekty ochrany práv pronajímatele bytu. Brno, 2016 [cit. 2016-08-14]. Dostupné z: http://is.muni.cz/th/348071/pravf_r/Rigorozni_prace_Piskulova.pdf. Rigorózní práce. Právnická fakulta MU.

Autorka pravidlo v § 2292 obč. zák. považuje za další způsob skončení nájmu ze strany nájemce. Pronajímatel pak nemusí nájemci ani doručovat výpověď.

■■ SELUCKÁ, Markéta. In SELUCKÁ, Markéta, HADAMČÍK, Lukáš. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2015, s. 118, 183–185.

Autorka z § 2292 věty druhé obč. zák. dovozuje, že zákonodárce stanoví bezformální konkludentní způsob skončení nájmu. Jde o konkludentně uzavřenou dohodu o skončení nájmu bytu – návrh na její uzavření podává nájemce svým odstěhováním. Připouští též, že je na pronajímateli, aby se rozhodl, zda odstěhování nájemce bude považovat za návrh na uzavření dohody o skončení nájmu, anebo za výpověď ze strany nájemce.

■■ GONSIOROVÁ, Barbora. K výkladu ustanovení § 2292 NOZ. In: www.epravo.cz [online]. Publikováno 6. 2. 2015 [cit. 2016-08-14]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/k-vykladu-ustanoveni-2292-noz-96824.html.

Autorka uvádí, že jde o pravidlo budící výkladové obtíže. Kloní se k tomu, že by mělo být interpretováno jako důvod skončení nájmu.

■■ SELUCKÁ, Markéta, KABELKOVÁ, Eva. Komentář k § 2292. In HULMÁK, Milan et al. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 475 (shodný závěr prezentovala Kabelková již zde: KABELKOVÁ, Eva. Komentář k § 2292. In KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 347).

Autorky uvádějí, že pravidlo v § 2292 obč. zák. normuje o konkludentním jednání nájemce, které směřuje k odevzdání bytu, nejde tedy o důvod skončení nájmu. Dodávají, že samotné opuštění bytu nájemcem může být vykládáno různě, např. jako návrh na uzavření dohody o skončení nájmu nebo jako výpověď nájemce.

■■ BAJURA, Jan, SALAČ, Josef. Komentář k § 2292. In ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721–2520). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1304–1305.

Autoři nevnímají pravidlo v § 2292 obč. zák. jako důvod skončení nájmu, vyvratitelná domněnka se váže ke splnění povinnosti odevzdat byt po skončení nájmu.

■■ KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014, s. 128–129.

Autor píše, že předchozí právní úprava neřešila stav opuštění bytu nájemcem, neuzavřel-li nájemce s pronajímatelem dohodu o ukončení nájmu ani nedal-li pronajímateli výpověď. Nový zákoník to již podle autora řeší právě v § 2292 obč. zák. Z toho lze usuzovat, že autor považuje opuštění bytu nájemcem za právní skutečnost vedoucí ke skončení nájmu bytu.

■■ KREJČÍŘOVÁ, Šárka. Právní úprava skončení nájmu bytu v novém občanském zákoníku. In: www.bulletin-advokacie.cz [online]. Publikováno 18. 12. 2013 [cit. 2016-08-15]. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/pravni-uprava-skonceni-najmu-bytu-v-novem-obcanskem-zakoniku.

Autorka považuje odstěhování nájemce za důvod skončení nájmu bytu. 

Shrnutí publikovaných názorů:

Publikované názory jsou roztříštěné, za panující nelze označit žádný z nich. Lze z nich však vyčíst, že autoři často směšují otázku obecného opuštění bytu a možnosti považovat toto nájemcovo chování za konkludentní právní jednání a opuštění bytu ve smyslu § 2292 třetí věty obč. zák. Nejkomplexněji o tématu pojednává Kabelková (v komentáři společně se Seluckou). 

Komentář:

Na úvod lze předeslat, že při úvahách o tom, zda opuštění bytu nájemcem vede k ukončení nájmu, je třeba odlišit obecnou debatu o opuštění bytu a debatu o pravidle v § 2292 obč. zák.

Obecně lze říci, že opuštění bytu nájemcem může být konkludentním právním jednáním ve smyslu § 546 obč. zák.: „právně lze jednat… způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co jednající osoba chtěla projevit.“ Důležité je, že při zkoumání tohoto nepřímého projevení vůle nesmí existovat pochybnosti, přičemž konkludentní právní jednání podléhá stejným pravidlům výkladu jako výslovné právní jednání (§ 555 a násl. obč. zák.).

Například doručí-li pronajímatel nájemci návrh na uzavření dohody o skončení nájmu a nájemce k navrženému datu opustí byt (trvale se odstěhuje, vyklidí byt a vhodí klíče do poštovní schránky apod.) bez toho, aby výslovně na návrh reagoval, lze z jeho faktického chování zpravidla usuzovat na akceptaci návrhu. Dojde tak k bezformálnímu uzavření dohody o skončení nájmu bytu. Je třeba připomenout, že občanský zákoník již s nedodržením písemné formy dohody o skončení nájmu bytu nespojuje absolutní neplatnost, jak tomu bylo za předchozí právní úpravy.

Naopak, opustí-li nájemce byt, nelze zpravidla jednoznačně říci, že jeho chování nevzbuzuje pochybnosti o tom, co chtěl nájemce projevit – pronajímatel si nemůže „vybírat“, zda s tímto chováním spojí následky výpovědi z nájmu nebo návrhu na uzavření dohody o skončení nájmu či zda takovému chování nebude přisuzovat žádnou právní relevanci. V kontextu konkrétních případů může být závěr jiný (např. nájemce krátce před opuštěním bytu pronajímatele informoval o svém úmyslu nájem vypovědět), proto je nezbytné každý případ posuzovat individuálně.

Konkrétně je s opuštěním bytu počítáno v § 2292 obč. zák. Jedná se o pravidlo, které se týká povinnosti nájemce odevzdat byt po skončení nájmu. Ze systematiky regulace i jazykového výkladu vyplývá, že se toto pravidlo uplatní až tehdy, dojde-li ke skončení nájmu – ať již dohodou, výpovědí jedné ze stran, anebo jiným způsobem.

V § 2292 obč. zák. se jednak stanoví, kdy má být byt pronajímateli odevzdán (první věta), jednak se stanoví, v jakém případě se byt považuje za odevzdaný (druhá věta). Systematicky pak na předchozí věty navazuje třetí věta, která odevzdání bytu spojuje s určitým způsobem, jakým nájemce byt opustí – z opuštění bytu musí bez jakýchkoli pochybností vyplývat, že nájem skončil, nebo lépe řečeno, že nájemce akceptuje skončení nájmu k určitému dni. Jde o alternativní způsob odevzdání bytu, při kterém nemusejí být pronajímateli vráceny klíče ani nemusejí být splněny další podmínky druhé věty § 2292 obč. zák. Účelem pravidla je, aby se po skončení nájmu neprodlužovalo období, po které nebude moci pronajímatel předmět nájmu užívat.

Z § 2292 obč. zák. vyplývá následující:

a) Nepředal-li nájemce pronajímateli klíče nebo jiným způsobem brání pronajímateli v přístupu do bytu a v jeho užívání (např. nájemce v bytě nadále zůstává, má v něm své věci), nedošlo k odevzdání bytu, ledaže je naplněna hypotéza třetí věty [viz bod b)].

b) Nepředal-li nájemce pronajímateli klíče nebo pronajímateli něco brání v přístupu do bytu a v jeho užívání, nájemce si však odstěhoval všechny své věci, v bytě nebydlí a podnikl další kroky, z nichž lze usuzovat, že považuje nájem za skončený (např. si zařídil službu poštovní dosílky, změnil trvalé bydliště apod.), má se byt za odevzdaný – pronajímatel do něho může vstoupit, může překonat překážky, které mu v přístupu brání (např. uzamčení bytu).

c) Nepředal-li nájemce byt ve smyslu § 2292 věta druhá obč. zák., přičemž se z bytu i odstěhoval, ale žaluje-li zároveň na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, nelze z jeho opuštění bytu dovozovat, že můžeme nájem bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený. V takovém případě byt není odevzdaný. 

Závěr:

Opuštění bytu nájemcem může mít v konkrétním případě povahu konkludentního právního jednání (nejčastěji půjde o návrh na uzavření dohody o skončení nájmu). Neplatí však, že opuštěním bytu vždy zaniká nájem bytu. Pravidlo v § 2292 větě třetí obč. zák. spojuje s opuštěním bytu alternativní způsob odevzdání bytu, nejedná se o uzákonění dalšího způsobu skončení nájmu.

Ukázka z knihy Nájem v novém soukromém právu (zejména nájem bytu) - aktuální otázky. Srovnávací komentář (88 stran, ISBN 978-80-7598-092-2; Praha 2018), kterou lze zakoupit v nakladatelství Wolters Kluwer ČR, a. s.