Nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka podle nového občanského zákoníku

Protože předmětem zájmu této práce je problematika nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka, bude v dalším pozornost zaměřena právě na tuto materii a tedy na úpravu principu materiální publicity v katastru nemovitostí. Předtím bude ovšem vhodné poukázat na některé instituty z oblasti katastru nemovitostí, neboť jejich nová reglementace byla přijata v souvislosti s novým civilním kodexem.

Katastr nemovitostí a formy zápisů

Prostřednictvím zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), byl nově upraven katastr nemovitostí. Jde o veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Veřejný seznam lze obecně vymezit jako způsob evidence zachycující a poskytující určité rozhodné informace (jako informace pravdivé) nezbytné pro bezpečné nakládání s evidovanými věcmi. Veřejný seznam, kam se zapisují věcná práva k věcem, stojí na principu materiální publicity (neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá), na principu přednosti zapsaného práva před právem nezapsaným (platí pro věcné právo k cizí věci) a na principu ochrany veřejné víry. Vhodné je také připomenout, že katastrální zákon ve svém ustanovení § 1 odst. 1 zavádí legislativní zkratku „nemovitost“ pro nemovité věci, neboť OZ v žádném ze svých ustanovení pojem „nemovitost“ neužívá (k tomu srov. § 498 odst. 1 NOZ).

Formy zápisů do katastru nemovitostí podle NKZ zůstávají (v souladu s předchozí právní úpravou – zákonem č. 265/1992 Sb.). Zápisy se do katastru nemovitostí i nadále provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vkladem se rozumí zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Záznamem se zapisují do katastru nemovitostí práva odvozená od vlastnického práva a poznámkou se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.

NOZ však v souvislosti s převodem vlastnického práva k nemovité věci s pojmem „vklad“ nepracuje. Jeho ustanovení § 1105 (Převod vlastnického práva k nemovité věci) stanoví, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Protože podle ustanovení § 6 NKZ „vklad je zápis do katastru“, lze výše uvedené vyjádřit i tak, že vlastnictví k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá vkladem; pokud by totiž bylo důsledně lpěno na doslovném výkladu NOZ, pak by muselo (ad absurdum) platit, že byl-li na základě převodní smlouvy učiněn zápis do katastru nemovitostí nikoliv formou vkladu, ale záznamem, k nabytí vlastnického práva přesto došlo, což je ovšem nesmysl.

Ačkoliv formy zápisů do katastru nemovitostí zůstaly stejné, jako tomu bylo v dřívější právní úpravě, princip rozlišování vkladu a záznamů podle jejich právních účinků a důsledků doznal podstatné změny. Oproti předchozí právní úpravě již neplatí, že s povolením vkladu jsou spojeny konstitutivní účinky, tedy že to, co se zapisuje do katastru nemovitostí, vkladem vzniká, zaniká či se mění s účinky ke dni podání návrhu na vklad, resp. uvedené platí pouze částečně. S povolením vkladu práva podle nové právní úpravy mohou být spojeny jak konstitutivní, tak také pouze deklaratorní účinky. Bude záležet na tom, jaké právo bude formou vkladu do katastru nemovitostí zapisováno. V případech, kdy podle NOZ zapisovaná práva vznikají, mění se či zanikají nastoupením jiné právní skutečnosti nebo přímo ze zákona, dojde sice k zápisu do katastru nemovitostí vkladem, ale pouze s deklaratorními účinky. Zkrátka řečeno, vklad jako druh zápisu s konstitutivními účinky bude totožný s vkladem, jak byl upraven do 31. 12. 2013, zatímco vkladem s deklaratorními účinky jsou (nově touto formou) zapisovaná práva, která do 31. 12. 2013 byla podle dosavadní úpravy předmětem záznamu. Např. podle nové právní úpravy se vkladem zapisuje vznik vlastnického práva, které vzniká převodní (např. kupní) smlouvou. Podle ustanovení § 1105 NOZ platí, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Ke vzniku vlastnického práva je tedy nutný vklad do katastru nemovitostí a bude-li rozhodnuto katastrálním úřadem, že se vklad povoluje, vznikne vlastnické právo s právními účinky k okamžiku podání návrhu na vklad. Naopak, došlo-li k zániku zástavního práva ze zákona (zánikem dluhu podle § 1376 NOZ), zástavní právo se v souladu s ustanovením § 11 NKZ vymaže vkladem, ovšem vzhledem k tomu, že zástavní právo v době podání návrhu na vklad již neexistuje (ani nemůže, neboť zaniklo okamžikem zániku pohledávky), bude mít vklad v tomto případě pouze deklaratorní účinky.

Princip formální publicity

S veřejným katastrem se pojí princip formální a materiální publicity. Princip formální publicity má své hmotněprávní opodstatnění v ustanoveních § 1 a 52 NKZ. Stanoví, že katastr nemovitostí je veřejný a že každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj údaje ze sbírky listin, pokud není stanoveno jinak. Jednotlivé výstupy ze souboru geodetických informací či ze souboru popisných informací, jsou-li opatřeny datem, otiskem razítka katastrálního úřadu se státním znakem, podpisem zaměstnance katastrálního úřadu a kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku, jsou veřejnými listinami, u nichž se presumuje správnost a pravdivost údajů, ledaže se právně relevantním způsobem prokáže opak.

NOZ v § 980 zdůrazňuje význam údajů zapsaných v katastru nemovitostí, resp. představuje princip formální publicity takto publikovaných údajů. Stanoví, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. U takového údaje má se za to, že byl zapsán v souladu se skutečným stavem, a bylo-li takové právo k věci z tohoto seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Tím se zamezuje (oproti předchozí právní úpravě) situacím, aby ten, kdo právně jednal (dříve činil právní úkony) v dobré víře v údaje zapsané ve veřejném seznamu, byl v této své důvěře v jejich správnost zklamán. Zákonodárce prostřednictvím domněnky presumuje správnost v katastru publikovaných údajů, které mohou být v konkrétním případě vyvráceny. Nastane-li však taková situace, současně zákon za přesně definovaných podmínek chrání dobrou víru osoby jednající v důvěře v takový (byť posléze zpochybněný, resp. vyvrácený) údaj, což v konečném důsledku může vést i k nabytí vlastnického práva od neoprávněného.

Princip materiální publicity

Ochrana dobré víry v zápis v katastru nemovitostí umožňující nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od neoprávněného je obsažena v § 984 odst. 1 NOZ. Stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

Ustanovení § 984 odst. 1 NOZ zakotvuje materiální publicitu veřejných seznamů (tj. i katastru nemovitostí), čímž prolamuje zásadu, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet) a poskytuje ochranu dobrověrných nabyvatelů oproti ochraně skutečných vlastníků. Jde vlastně o jakýsi zákonodárcem reglementovaný průsečík mezi ochranou vlastnického práva, principem právní jistoty a ochranou dobré víry jednajícího v zápis do katastru nemovitostí.40

K naplnění takové ochrany však musí být splněny zákonem předvídané podmínky, tj. neplatí, že by se jednalo „bez dalšího“ o “absolutní“ uplatnění zásady materiální publicity umožňující nabytí věcného práva k nemovitosti na základě pouhé dobré víry v zápis do katastru nemovitostí.

Nesoulad mezi údaji v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem

V prvé řadě musí jít o nesoulad mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem (tzv. právní realitou). K němu může dojít např. v situaci, kdy podle katastrálního stavu vlastníkem určité nemovitosti je osoba A, ačkoliv podle skutečného právního stavu vlastníkem této nemovitosti je jiná osoba, takže zde panuje nesoulad mezi katastrálním a skutečným právním stavem (např. v důsledku odstoupení od věcné smlouvy, absolutní neplatnosti věcněprávního jednání, chybného zápisu do katastru nemovitostí atd.). V případě údajů v katastru nemovitostí půjde o údaje týkající se označených nemovitostí, věcných práv, vlastníků, oprávněných osob z jiného práva, která se zapisují do katastru nemovitostí, resp. o údaje, které se zapisují vkladem či záznamem (viz § 14 a násl. katastrální vyhlášky). V případě údajů u poznámek mohou vznikat pochybnosti, avšak v uvedeném směru napovídá s řešením sám zákonodárce v důvodové zprávě k ustanovení § 980 (formální publicita veřejných seznamů), když mj. uvádí: „Navržené ustanovení sleduje vyjádření materiální publicity údajů zapsaných ve veřejném seznamu. To je vyjádřeno zásadou, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atd.“ V opačném gardu pak např. absence údaje o věcněprávním omezení vlastníka nemovitosti podle předběžného opatření v katastru nemovitostí by – s přihlédnutím k výše uvedenému – mohla vést k závěru, že i v takovém případě je zapotřebí poskytnout ochranu dobrověrnému nabyvateli, který podle stavu zápisů v katastru nemovitostí nemohl objektivně zjistit, že podle právního stavu je vlastník nemovitosti podle vydaného předběžného opatření (na jehož základě nebyla zapsána předmětná poznámka) omezen v majetkoprávním nakládání s touto nemovitostí. Podle druhého výkladu by mělo být zase argumentováno s tím, že uvedené údaje již nejsou podřaditelné pod údaje o právním stavu věci. Lze si ovšem představit, že judikatura (především Ústavního soudu) může vyložit, že pokud údaj, který by měl být zapsán formou poznámky do katastru nemovitostí a upíná se k předmětné nemovitosti, zapsán není a nabyvatel přistoupí k věcnému právnímu jednání v důvěře v zápis v katastru nemovitostí, je mu zapotřebí i v této situaci poskytnout ochranu ve smyslu § 984 odst. 1 NOZ.

V poměrech předchozího občanského zákoníku byl ovšem prezentován opačný právní názor. A to, že smlouva o převodu nemovitosti je absolutně neplatná podle § 39 OZ, byla-li uzavřena v rozporu s předběžným opatřením ukládajícím převodci povinnost, aby nenakládal se svým nemovitým majetkem.

Nabyvatel se v této situaci nemůže dovolávat dobré víry v zápis do katastru nemovitostí, a to ani v situaci, že omezení práva zcizovat předmětné nemovitosti nebylo vyznačeno v katastru nemovitostí. Nelze totiž přehlédnout, že předběžné opatření omezující nakládání vlastníka s nemovitostmi (jakož i obdobná předběžná opatření ve skutkově obdobných případech) bylo přijato k ochraně práv třetích osob, jež by oslabením právních účinků takového předběžného opatření byla významně ohrožena (usnesení Ústavního soudu ze dne 19. 2. 2015, sp. zn. II. ÚS 2244/14).

Pokud však jednající nabyvatel věděl, anebo vědět mohl a měl o nesouladu mezi stavem zápisů v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem, a přesto k předmětnému věcněprávnímu jednání přistoupil, ochrana takto jeho nabytého věcného práva se ve smyslu § 984 odst. 1 NOZ neuplatní (např. osoba C kupuje nemovitost od osoby B, která ji předtím koupila od obce A v rozporu s publikovaným záměrem obce, přičemž tato okolnost byla osobě C známa, neboť ta rovněž usilovala o koupi této nemovitosti a byla seznámena, resp. seznámena být mohla a měla s obsahem publikovaného záměru a obcí nakonec schváleným majetkoprávním jednáním).

Dobrověrná osoba

Další podmínkou je existence věcněprávního jednání dobrověrné osoby s katastrálním vlastníkem či oprávněnou osobou z věcného práva. Princip materiální publicity tedy nemůže dopadat na situace, k nimž nedošlo na základě právního jednání, nýbrž na základě individuálního správního či soudního aktu (exekuční nebo soudní dražba), právní události (dědění) atd. Na druhé straně okolnost, že takové věcněprávní jednání bude postiženo absolutní neplatností, nebude mít vliv na poskytnutí ochrany, pokud jednající osoba byla v rozhodném okamžiku (viz níže) v dobré víře, že právně jednala platně. Pokud by totiž byl prosazován požadavek, že k poskytnutí ochrany ve smyslu § 984 odst. 1 NOZ nedojde v případě, že dotčené právní jednání je neplatné, pak by byla zpochybněna vlastní konstrukce uvedeného ustanovení, neboť nevlastník nemovitosti, který je sice (z nějakého důvodu) – oproti právnímu stavu (právní realitě) – nesprávně zapsán v katastru nemovitostí jako její vlastník, by pochopitelně nemohl platně právně jednat, a v takovém případě by nabyvateli bylo znemožněno poskytnutí ochrany jeho dobrověrného chování, což by byl důsledek absurdní. O jinou situaci se bude jednat, pokud předmětné chování dobrověrné osoby nebude vůbec naplňovat znaky právního jednání (např. ve smyslu § 551 NOZ půjde o zdánlivé právní jednání).

Zajímavou k řešení je pak otázka, zda právní jednání, v němž chybí vůle jednajícího (např. v důsledku bezprávné výhrůžky) je právním jednáním, resp. zda je rovněž zdánlivým právním jednáním. NOZ totiž na straně jedné v ustanovení § 551 výslovně stanoví, že o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby, přičemž jak plyne z důvodové zprávy k NOZ a tedy úmyslu zákonodárce, míní se tím případy, které dříve byly postihovány prostřednictvím ustanovení § 37 odst. 1 OZ (tj. při nedostatku vůle, vážnosti, určitosti a srozumitelnosti projevu vůle), na straně druhé ovšem vzápětí takovému jednání přisuzuje charakter (relativně neplatného) právního jednání. V jeho ustanovení § 587 odst. 1 NOZ totiž stanoví, že kdo byl k právnímu jednání přinucen hrozbou tělesného nebo duševního násilí vyvolávající vzhledem k významu o pravděpodobnosti hrozícího nebezpečí i k osobním vlastnostem toho, jemuž bylo vyhrožováno, jeho důvodnou obavu, má právo namítnout neplatnost právního jednání. Tak jde tedy o zdánlivé právní jednání anebo (naopak) o právní jednání (navíc pouze) relativně neplatné? Z vyloženého by bylo možno, též s přihlédnutím k onomu úmyslu zákonodárce (zjistitelného např. z důvodové zprávy nového civilního kodexu) současně považovat – vzhledem k další normativní konstrukci jeho jiného ustanovení – za (relativně) neplatné právní jednání; při prosazení takového závěru by se pak ustanovení § 587 odst. 1 NOZ stalo ustanovením obsolentním (reálně neúčinným).

Soudní praxe ovšem může přilnout k závěru, který se bude v určitém směru blížit optice pohledu použité v rozsudku (velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia) Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2009, sp. zn. 31 Cdo 135/2007, ve kterém byl vyložen a odůvodněn právní názor, že: „Je-li původcem psychického donucení (bezprávné výhrůžky) třetí osoba (a nikoliv druhý účastník smlouvy), je takto ‚vynucený‘ právní úkon absolutně neplatný pro nesvobodu jen tehdy, jestliže druhý účastník smlouvy o existenci tohoto psychického nátlaku nejen nevěděl, ale též jej využil.“ V poměrech NOZ tedy soudní praxe popsané jednání zřejmě nebude považovat za právní jednání zdánlivé, nýbrž za právní jednání (relativně) neplatné. Zdá se ovšem, že i tam, kde chybí (absentuje) svoboda vůle, nelze uvažovat o relativně neplatném právním jednání, nýbrž v této souvislosti by mělo být takové jednání kvalifikováno jako právní jednání zdánlivé, k němuž ve smyslu ustanovení § 551 NOZ se vůbec nepřihlíží (tj. jako by k němu vůbec nedošlo). Ovšem pro námi sledovanou materii i relativně neplatné právní jednání z popsaného důvodu znemožňuje realizaci § 984 odst. 1 NOZ, tj. poskytnutí ochrany nabyvateli, který přirozeně v takto popsané situaci nejednal ani objektivně jednat nemohl v dobré víře v zápis příslušného věcného práva v katastru nemovitostí.

Úplatnost věcněprávního jednání

K poskytnutí ochrany ve smyslu § 984 odst. 1 NOZ dojde při splnění další podmínky, tj. že půjde o věcněprávní jednání osoby, v jehož důsledku tato osoba nabyla věcné právo za úplatu. Zákonodárce zde vychází z předpokladu, že pouze osobě jednající v dobré víře, která za úplatu nabyla věcné právo, by – nebýt takto upravené ochrany – byla mohla být způsobena majetková škoda. Zohledňuje z předchozích let případy, kdy po řetězci smluvních převodů došlo ke zpochybnění vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti, přičemž poslední nabyvatel takového práva se ocitl často v reálně neřešitelné situaci domoci se vrácení vynaložených finančních prostředků, jež vydal při nabytí tohoto věcného práva. Proto podle nové právní úpravy nemůže být poskytnuta ochrana např. obdarovanému, který podle stavu zápisů v katastru nemovitostí nabyl vlastnické právo bezúplatně, tj. darováním. Podle mého názoru nemůže být poskytnuta ochrana ani oprávněným (dárcům) ze služebnosti užívání darované nemovitosti, jež byla zřízena smlouvou za úplatu současně s uzavřenou darovací smlouvou. Bude tomu tak z toho důvodu, že oprávnění z této služebnosti byly předcházejícími vlastníky takto následně zatížené nemovitosti, přičemž smyslem a účelem materiální publicity je poskytnutí ochrany dobrověrným nabyvatelům, nikoliv těm, kteří prakticky v jeden okamžik pozbývají (v námi sledovaném případě) své vlastnické právo a současně se stávající oprávněnými ze služebnosti užívání téže nemovitosti. O jiný případ by se však jednalo, pokud by služebnost byla smlouvou zřízena za úplatu až později, tedy nikoliv při uzavření darovací smlouvy.

V případech, kdy budou vyvstávat pochybnosti o ekvivalentnosti věcněprávních jednání, bude zapotřebí důsledně posuzovat obsah předmětné věcné smlouvy, nikoliv subjektivní představy účastníků smlouvy. Byla-li by např. uzavřena kupní smlouva za nízkou kupní cenu, mohlo by se jednat o simulované, resp. disimulované právní jednání.41

Nelze ovšem bez dalšího dovozovat neplatnost kupní smlouvy pouze pro (výrazně) nízkou kupní cenu, nýbrž bude nutné přihlédnout k celkovým okolnostem takového právního jednání, k chování účastníků smlouvy, k obsahu smlouvy, to vše s pečlivým vyhodnocením všeho, co bylo v souvislosti s tímto právním jednání zjištěno. Proto nadále je (v poměrech NOZ) přiměřeně využitelný právní názor vyložený Nejvyšším soudem, že: „Nízká kupní cena… pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků ve smlouvě o převodu nemovitosti, aniž by na její uzavření měla vliv i okolnost, v jejímž důsledku by se takové jednání příčilo dobrým mravům, nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný výsledek. Uzavření více kupních smluv mezi stejnými účastníky, byť s výrazně odlišnými kupními cenami za prodej obdobných pozemků v téže lokalitě, nepředstavuje okolnost, která by mohla zakládat úvahy o absolutní neplatnosti těchto právních úkonů (smluv) z důvodu, že se příčí dobrým mravům“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012).

Baudyš ve svém komentáři NKZ42 zdůrazňuje, že: „Zásadu materiální publicity nový občanský zákoník nepřevzal z obecného knihovního zákona, ale vycházel z platné polské právní úpravy. Na rozdíl od naší právní tradice tedy poskytl ochranu pouze uplatněnému nabytí věcných práv, a přidělal tak těžkou hlavu zejména bankám, které budou muset přesvědčit naše soudy, že zástavní právo se u nás nabývá zásadně za úplatu.“ Baudyš zde naráží na dosavadní judikaturu, podle které: „Získáním a ani působením zajišťovací nebo uhrazovací funkce zástavního práva se majetek zástavního věřitele ve svém výsledku nezvyšuje (nerozmnožuje) a ani se nesnižuje (nezmenšuje) majetek zástavního dlužníka; v majetkové sféře zástavního věřitele a zástavního dlužníka se projevuje tak, že povede (může vést) k uspokojení jeho zajištěné pohledávky. Z hlediska ekonomického akcesorita zástavního práva tedy vyjadřuje skutečnost, že nedochází ke zvýšení (rozmnožení) majetku zástavního věřitele nebo ke snížení (zmenšení) majetku zástavního dlužníka jen následkem toho, že zástavnímu věřiteli poskytuje nárok na uspokojení zajištěné pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy“ (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2006, sp. zn. 21 Cdo 1348/2005, který byl uveřejněn pod č. 35 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2007, nebo ze dne 16. 10. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5145/2009).

Podle Tégla:43 „Neuralgický bod může být spatřován v tom, zda lze úplatou za zřízení zástavního práva rozumět např. poskytnutí peněz dlužníkovi z titulu úvěru, zápůjčky či z jiného obdobného důvodu.“ Tento autor přitom poukazuje na rozhodnutí polského Nejvyššího soudu ze dne 5. 4. (správně května) 1993, sp. zn. III CZP 52/93, v němž byl zaujat právní názor, že „o bezúplatnosti nabytí věcného práva dle čl. 6 odst. 1 zákona o věcných knihách a hypotéce nelze uvažovat v případě, kdy bylo ve prospěch banky do věcné knihy zapsáno hypotekární zástavní právo zřízené za účelem zajištění úvěru. Proto se banka může dovolat záruky veřejné víry věcné knihy.“ Uvedený judikát prý vychází z úvahy, že zájem zástavního věřitele prostřednictvím ekonomické funkce hypotéky, spočívá v získání zabezpečení pohledávky; jde o vznik „kompetence“ k zahájení procesu vedoucího k realizaci zástavy pro případ, že se dlužník dostane do prodlení. Tento zájem vyniká v situaci, kdy zajištěná pohledávka je důsledkem bankovního úvěru, jehož poskytnutí představuje jednu z hlavních činností bank; proto není možné považovat zřízení zástavního práva jako jednání bezúplatné. Dále rozsudek má spočívat na argumentaci, že pokud by se úplatností rozuměla pouze náhrada (protiplnění) poskytovaná bankou za zřízení hypotéky (jako zajištění úvěru), prakticky by to vylučovalo možnost dovolávat se ochrany prostřednictvím materiální publicity, a to jednak v případech, kdy hypotéku zřizuje osoba od obligačního dlužníka odlišná, tak i tehdy, je-li zástavcem samotný obligační dlužník. Banky by proto musely poskytovat protiplnění za zřízení zástavního práva za účelem zajištění úvěru. Tento krok by však byl jednak velmi drahý a ve svém důsledku by vedl k eliminaci poskytovaných úvěrů (banky by si totiž promítly tuto speciální úplatu do výše úrokové sazby vůči dlužníkovi), jednak by byl v rozporu s obecnými názory a přístupem praxe, z nichž naopak vyplývá, že o úvěr žádá dlužník a jeho povinnost je proto poskytnout věřiteli zajištění. Podle Tégla toto rozhodnutí bylo mnohokrát kritizováno, neboť obsahuje spíše ekonomické, než právní argumenty, ani se nevypořádává se situací, kdy je zástavním věřitelem někdo jiný. Tégl po vyložení dalších souvislostí přichází se svěží myšlenkou, že „s ohledem na smysl pravidla o ochraně úplatného nabytí dle § 984 lze – ovšem pouze ve vztahu k tomuto ustanovení – konstatovat, že zástavní právo zřízené za účelem zajištění dluhu bude vůči zástavnímu věřiteli úplatným právním jednáním, pokud v souvislosti se zřízením tohoto práva vykonal určitou činnost (poskytnul určité plnění). Jinými slovy, úplatnost zde bude tehdy, pokud zástavní věřitel dobrovolně vykonal něco, čím se ve prospěch jiného omezil (např. poskytl úvěr, zápůjčku), resp. na sebe vzal jiné hospodářské riziko… Naopak tam, kde zřízení zástavního práva nebude vyváženo žádným dobrovolným omezením věřitele, se jedná o hypotéku bezúplatnou (např. zajištění pohledávky věřitele na náhradu škody, na vydání bezdůvodného obohacení, na splnění daru apod.).“

Lze předpokládat, že zpočátku bude v soudní praxi převládat právní názor, že úplatnost nabytí věcného práva musí být explicitní a že shora nastíněný výklad není – s ohledem na normativní konstrukci materiální publicity – právně relevantní. To ovšem neznamená, že pragmatický prvek nemůže postupně stále více prozařovat v právních úvahách, které nakonec doznají případné korekce v soudním výkladu, jenž (co do výsledku) může nakonec souznít s Téglovou tezí. Ostatně ve zdejších poměrech by nešlo o jev nijak neobvyklý (vzpomeňme například na zásadní obraty v nahlížení rozhodčích doložek anebo právě na posuny při řešení problematiky nabytí nemovitosti od nevlastníka, to vše v zásadě při nezměněné právní úpravě a do té doby kompaktní judikatury a absentujícího doktrinálního základu pro úvahy tohoto typu).

Dobrá víra nabyvatele

Další podmínkou k naplnění principu materiální publicity je dobrá víra nabyvatele ve správnost údajů v katastru nemovitostí týkajících právních vztahů k nemovitostem (půjde o údaje týkající se předmětného věcného práva, nikoliv o údaje jiné, které jsou rovněž předmětem evidence a lze je zjistit např. až nahlédnutím do sbírky listin.) Již v prvorepublikové judikatuře bylo v souvislosti s principem materiální publicity zdůrazňováno, že: „Důvěra ve veřejné knihy předpokládá, že nabyvatel důvěřuje v tom, že knihovní stav jest po hmotné stránce správný a úplný nebo v době podání žádosti o vklad“ (rozhodnutí Rv1 75/31, Sb. 11.629). Dále bylo např. judikováno, že: „Důvěra v pozemkovou knihu chrání nabyvatele knihovního práva jen potud, pokud nevěděl, aniž při náležité pozornosti a bdělosti věděti musel, že se knihovní stav nesrovnává se skutečným stavem. Nelze žádati, aby nabyvatelé nemovitosti konali obsáhlé vyšetření, např. výslechem svědků atd.“ (Sb. Vážný 10.142). I tehdejší ochrana podle zásady publicity spočívala – jak uváděl Hartman ve své práci44 – v tom, že „vůči těm, kteří nabyli knihovních práv v důvěře, tedy kdo nevěděli a při obvyklé opatrnosti věděti nemuseli, že se knihovní stav neshoduje se skutečným právním stavem, se pokládá knihovní stav za skutečný knihovní stav. Tomu, kdo nabyl knihovního práva důvěřuje bezelstně veřejné knize, nemůže tedy býti namítáno, že se knihovní stav neshoduje se skutečným stavem právním. Proto se vykládají ustanovení obč. a knih. zákona tak, že zaniknou práva, která si odporují se zápisy, jichž si vymohli ti, jimž přichází k dobru ochrana podle zásady publicity nebo je omezují, naproti tomu ti, kdo jsou ve svých právech omezeni zápisem, který neodpovídá právnímu stavu, jsou omezeni vůči těm, kdo si takový zápis vymohli důvěřujíce knize a neodporují-li si práva se zápisy, jichž si vymohli chráněni zásadou publicity, ani je neomezují, že musí co pořadí ustoupiti zápisům, jichž si vymohli zásadou chránění.“

NOZ dobrou víru nedefinuje. V ustanovení § 6 odst. 1 stanoví, že: „Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě.“ V důvodové zprávě k tomuto ustanovení se uvádí, že: „Standardní občanské zákoníky spojují výkon subjektivních práv a plnění právních povinností s kritériem čestnosti a absence zlé vůle i podvodného úmyslu… Toto kritérium poctivého a slušného uplatňování oprávnění i poctivého a čestného plnění povinností odpovídá zásadě čestného žití (honeste vivere chápaného jako jeden ze základních příkazů práva již v justiniánském kodexu (Inst. I., 3). Četné evropské jazyky vyjadřují analogický požadavek výrazy, jako jsou Treu un Glauben (věrnost a víra), good faith, bonne foi, buena fe, buona fede (dobrá víra), redelijkheid eb bil[l]ijkheid (počestnost a poctivost) atd. Výraz ‚dobrá víra‘ však má ve zdejším právním jazyce již svůj osobitý právní význam jako vnitřní (subjektivní) přesvědčení jednajícího o jeho vlastním právním postupu, a tudíž výraz good faith a jemu podobné nelze do češtiny správně převést jako dobrou víru. Stalo-li se tak již v některých případech mechanickým překladem cizojazyčných textů, jako např. v § 56 odst. 1 platného občanského zákoníku, vede to k nedorozuměním a ke scholastickému rozlišování dobré víry v subjektivním a v objektivním smyslu. Z toho důvodu se táž zásada v návrhu vyjadřuje formulací ukládající každému jednat v právním styku poctivě.“ Pelikánová, Pelikán v komentáři NOZ mají za to, že ustanovení § 6 odst. 1 NOZ představuje obecné ustanovení zakotvující princip dobré víry, přestože užívá výraz odlišný – „poctivost“. Jsou toho názoru, že dobrá víra a poctivost budou spíše užívány synonymicky. Interpretačním doporučením může být jenom přihlédnutí ke kontextu každé situace a k ustanovení pracujícímu s takovým termínem.45

Navazující ustanovení § 7 NOZ pak konstruuje domněnku poctivosti a dobré víry tak, že „má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.“ Důvodová zpráva NOZ k tomu stroze uvádí, že: „Navrhované ustanovení presumuje ve shodě se všemi právními řády evropské kontinuál­­ní tradice existenci dobré víry. Kdo dobrou víru popírá, musí v tom směru unést důkazní břemeno. Dosud platný občanský zákoník je vedle občanského zákoníku Slovenska jediným evropským občanským zákoníkem, který obecnou zásadu presumpce dobré víry neupravil.“ Pelikánová, Pelikán ovšem zde poukazují na terminologický problém ve vztahu „jednal poctivě a v dobré víře“. Zdůrazňují, že nejprve je třeba dobrou víru požadovat a teprve poté má smysl její existenci presumovat. „Výkladem tedy musíme opravit terminologický omyl a z presumpce § 7 poctivost vypustit, neboť taková domněnka by nedávala smysl. Zbývá tedy pravidlo, podle kterého se vždy presumuje dobrá víra chápaná subjektivně.“ 46

Nejvyšší soud ve své judikatuře v předchozí době vyložil, že „dobrá víra je – obecně vzato – vnitřní přesvědčení určité osoby, že nejedná protiprávně. Jde tedy o psychický stav, o vnitřní přesvědčení subjektu, které samo o sobě nemůže být předmětem dokazování. Předmětem dokazování mohou být skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení projevuje navenek, tedy okolnosti, z nichž lze dovodit přesvědčení příslušné osoby o její dobré víře“ (srov. k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. února 1999, sp. zn. 21 Cdo 1465/98, uveřejněný v časopise Soudní judikatura číslo 6, ročník 1999, pod číslem 56). Velký senát (občanskoprávního a obchodního kolegia) Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005, zdůraznil, že „nezakotvuje-li příslušná úprava, v níž má dobrá víra konkrétní osoby právní význam, domněnku, že taková osoba je ohledně existence určitých skutečností v dobré víře, stíhá povinnost důkazní (a posléze i břemeno důkazní) o této dobré víře osobu, které je dobrá víra – v rovině právní – ku prospěchu.“

S určitou modifikací na pojem dobré víry v témže období nahlížela i judikatura Ústavního soudu, která (v souvislosti s dobrou víru nabyvatele vlastnického práva v zápis v katastru nemovitostí) zdůrazňovala, že „dobrá víra je rozhodná pouze potud, že jí lze přiznat veškerá práva a povinnosti oprávněného držitele tak, jak vyplývají z ustanovení § 129 a násl. občanského zákoníku… Ustanovení § 11 zákona o vkladech věcných práv k nemovitostem představuje vyvratitelnou právní domněnku, že ten, kdo jedná v důvěře ve správnost údajů v katastru, je v dobré víře (zásada veřejné víry, resp. zásada materiální publicity). S dobrou vírou však stávající právní úprava žádné jiné právní následky než výše uvedené nespojuje a tudíž ochrana, jež poskytuje nabyvateli dobrá víra, není takové intenzity, aby zabránila vlastníku nemovitosti účinně uplatňovat své absolutní právo. Jinými slovy, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má tato převahu nad katastrem. Obdobné stanovisko zaujal Ústavní soud již v nálezu sp. zn. II. ÚS 91/98… v němž konstatoval, že ‚výpis z listu vlastnictví je doklad o stavu zápisů v katastru, který však nemusí odpovídat skutečně existujícím právním vztahům.‘„ Oproti tomu v dalším období Ústavní soud (stále ještě v poměrech předchozí soukromoprávní regulace) judikoval, že „princip dobré víry [chránící účastníky soukromoprávních vztahů] je možno chápat jako jeden z klíčových projevů principu právní jistoty, který je odvoditelný z normativního principu právního státu (čl. 1 odst. 1 Ústavy)… Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana“ (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 11.–5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11).

V dobré víře může být pouze ten, kdo na základě věcněprávního jednání nabyl věcné právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí za úplatu a při tomto právním jednání dobrověrně vycházel ve stav zápisů v katastru nemovitostí, tedy v údaje, které bylo nezbytné znát pro právní perfekci právního jednání. Zdá se, že i v poměrech nové právní úpravy může být využitelný Nejvyšším soudem vyložený právní názor, podle kterého: „Nelze zpochybňovat dobrou víru nabyvatele nemovité věci tvrzením, že mohl a měl předvídat, že okolnosti uzavření předchozí převodní smlouvy byly přinejmenším neobvyklé a zakládaly tak úvahy o možném budoucím vlastnickém sporu ohledně této nemovitosti. Je tomu tak proto, že žádným právním předpisem není kupujícímu uložena povinnost zabývat se okolnostmi v souvislosti s předchozími nabývacími tituly a zkoumat, zda dosud realizované majetkové transakce byly standardní či nikoliv“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 792/2013).

V rozsudku ze dne 11. 2. 2015, sp. zn. 30 Cdo 4577/2014, ovšem Nejvyšší soud vyložil, že v některých případech pochybnosti o souladu mezi stavem zápisů v katastru nemovitostí a právním stavem mohou vyplynout i v souvislosti s předmětným věcněprávním jednáním, zjistil-li nabyvatel, že katastrální vlastník své vlastnické právo nabyl na základě smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva. K tomu (v poměrech posuzované věci) dovolací soud uvedl, že „zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti byl i v době, kdy P. H. uzavíral s vedlejším účastníkem předmětnou kupní smlouvu (pochopitelně) považován za pouze zajišťovací právní institut, nikoliv za tzv. nabývací titul k nemovitosti, jakkoliv na základě povoleného vkladu do katastru nemovitostí podle takto uzavřené smlouvy byl předmětný věřitel v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník těchto nemovitostí. Jinými slovy řečeno… jestliže je zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí zajišťovacím právním institutem (pro zajištění a uspokojení peněžitého závazku), pak nemůže současně plnit roli nabytí vlastnického práva coby primárního účelu, proč účastníci k uzavření takové věcné smlouvy přistupovali. Odtud pak plyne presumování, že poctivý nabyvatel, zjistí-li výše uvedenou informaci, by se měl zajímat o okolnosti nabytá nemovitostí předchozím vlastníkem, stejně jako by se takový postup presumoval v případě, pokud by prodávající odvozoval své vlastnické právo, resp. tzv. nabývací titul od zástavní smlouvy.“

Měl-li by nabyvatel k dispozici relevantní informace, které zpochybňovaly jeho dobrou víru ve stav zápisů v katastru, princip ochrany ve smyslu materiální publicity se neuplatní. Na druhou stranu měl-li by nabyvatel informace zpochybňující správnost údajů dle stavu zápisů v katastru, jež by se však netýkaly údajů vztahujících se k věcnému právu k nemovitosti, které nabyl, jeho dobrá víra by zpochybněna nebyla.

Stále platí a je i v nynějších poměrech právní úpravy využitelná ta část historického komentáře OZO k tehdejšímu znění ustanovení § 431, že „Ochrany důvěry ve veřejnou knihu nemožno se zajisté dovolávati, vzbuzuje-li zápis v hlavní knize pochybnosti jsa nejasný, neúplný nebo podle okolností jinak pochybný…“ Jistě v dobré víře by nemohl být ani nabyvatel, vycházel-li by při věcněprávním jednání z neúplných, zjevně nesprávných či snad nesrozumitelných údajů v katastru nemovitostí, jež se vztahovaly k předmětnému věcnému právu.

Stav zápisů v katastru nemovitostí z různých příčin nemusí obsahovat údaje, které odpovídají skutečnému právnímu stavu, přičemž ne vždy takový nesoulad mezi těmito stavy musí zpochybňovat dobrou víru nabyvatele. Může jít např. o situaci, kdy v katastru nemovitostí je jako vlastník předmětné nemovitosti zapsán pouze jeden z manželů, ačkoliv tato nemovitost je ve společném jmění obou manželů (SJM) a správně by z katastru nemovitostí měl takový údaj vyplývat. Z ustanovení § 708 NOZ vyplývá, že to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů, je součástí SJM; to neplatí, zanikne-li SJM za trvání manželů na základě zákona. SJM přitom podléhá a) zákonnému režimu, nebo b) smluvenému režimu, anebo c) režimu založenému rozhodnutím soudu. Protože ohledně majetku v SJM manželé nejsou jeho podílovými spoluvlastníky, nýbrž každý z nich je vlastníkem toho majetku (tedy např. i nemovitosti), může být účastníkem věcné smlouvy i jeden z manželů. Jinými slovy řečeno, přistoupil-li ohledně nemovitosti v SJM k věcnému právnímu jednání pouze jeden z manželů, není taková věcná smlouva z uvedeného důvodu postižena absolutní neplatností, nýbrž relativní neplatností. Pak je tedy věcí druhého manžela, zda se relativní neplatnosti předmětného věcněprávního jednání (věcné smlouvy) dovolá či nikoliv. Odtud pak plyne závěr, že popsaný nesoulad mezi skutečným právním stavem a stavem zápisů v katastru nemovitostí se nemůže dotknout nabyvatele věcného práva, jenž vycházel z údajů v katastru, že vlastníkem předmětné nemovitosti je pouze převádějící osoba, ač podle skutečného právního stavu tato nemovitost je v SJM, ledaže by v době podání vkladového návrhu byla již zapsána poznámka spornosti plynoucí na základě oznámení o podání určovací žaloby o neplatnost předmětné věcné smlouvy.

Při posuzování dobré víry nabyvatele věcného práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí je třeba stav zápisů v tomto katastru chápat i ve vztahu k informacím, které vyplývají z provedených zápisů ve formě poznámek a souvisejí s předmětným věcným právem. Právní institut poznámky podle NKZ představuje jeden z druhů zápisů do katastru nemovitostí, jímž se zapisují informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Rozlišujeme poznámky k osobě, poznámky k nemovitosti a poznámky spornosti. Poznámky informují o skutečnostech, které se týkají smluvní volnosti nebo obsahují informace o skutečnostech, jež narušují, resp. zpochybňují dobrou víru v to, že zápisy v katastru jsou úplné a pravdivé. Smyslem poznámek je upozornit na právně významné skutečnosti, které se mohou vztahovat k osobám, k nemovitostem či k věcným právům zapsaným do katastru. Od okamžiku, kdy je poznámka v katastru zapsána, nikdo se nemůže vymlouvat na neznalost takového zápisu, neboť měl možnost se seznámit se zápisem poznámky a jeho obsahem a mohl si tak vyhodnotit, zda by mu mohla být na překážku a zda by na základě skutečnosti, pro které byla poznámka vyznačena, změnil své rozhodnutí vztahující se k zamýšlenému věcněprávnímu jednání.

Je-li v katastru poznámka spornosti zápisu vyznačena, pak sama o sobě není důvodem pro přerušení vkladového řízení a nebude mít vliv na vlastní průběh vkladového. Od okamžiku vyznačení plomby je každému, kdo nahlédne do katastru, jasné, že u dané nemovitosti může dojít ke změně a každý, kdo chce předkládat návrh na zápis, by se měl přesvědčit se, zda jeho návrhu nepředchází jiný návrh a pokud tomu tak je, měl by se seznámit s obsahem předcházejících podání a listin a situaci si vyhodnotit a zvážit míru případného roizika, zejména u poznámky spornosti zápisu.

Časový okamžik posuzování dobré víry

V případě nabytí věcného práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí v § 984 odst. 1 druhé větě za středníkem NOZ stanoví další podmínku, že vzniká-li věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, posuzuje se dobrá víra (až) k době podání návrhu na zápis. Je třeba tedy odlišovat závazkově-právní a věcněprávní rovinu v procesu nabývání nemovitého majetku evidovaného v katastru nemovitostí a pochopit, proč zákonodárce teprve s okamžikem podání vkladového návrhu spojuje posuzování dobré víry nabyvatele z hlediska uplatnění zásady materiální publicity.

Věcná smlouva představuje dvou či vícestranné právní jednání týkající se věcného práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí. Právní jednání (dříve právní úkon) obsažené ve věcné smlouvě představuje právní skutečnost, se kterou zákon (občanský zákoník či jiný právní předpis) spojuje vznik, změnu či zánik hmotněprávního vztahu, resp. vyvolává právní následky předvídané zákonem. Účastníky právního jednání jsou osoby, ať již fyzické nebo právnické (jimž zákon přiznává právní osobnost), které tím, že do takového jednání vstupují, sledují určitý cíl. V případě nakládání s nemovitým majetkem je takovým cílem kupř. při uzavření kupní smlouvy na straně prodávajícího úmysl nemovitost za úplatu prodat a na straně kupujícího předmětnou nemovitost za sjednanou kupní cenu koupit a nabýt k ní (právem předvídaným způsobem) vlastnické právo. Jiná kauza právního jednání pochopitelně bude zase v případě uzavření zástavní smlouvy, darovací smlouvy, smlouvy o zřízení věcného břemene (služebnosti) apod. Tím, že účastníci zákonem předvídaným způsobem uzavřou smlouvu, vznikne mezi nimi závazkově právní jednání (či tzv. obligační) jednání, na jehož základě se kupující či jiná oprávněná osoba z věcného práva ještě vlastníkem nemovitosti či osobou, které přísluší k nemovitosti určité věcněprávní oprávnění, nestává. K tomu ještě musí přistoupit účinky věcněprávní, které nastávají až zápisem vkladu vlastnického či jiného věcného práva do katastru nemovitostí, a to k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu (§ 10 NKZ). Teprve v důsledku této další právní skutečnosti se stává vlastníkem předmětné nemovitosti, resp. oprávněná osoba má k předmětnému nemovitému majetku příslušný věcněprávní vztah, a to s právními účinky ke dni podání vkladového návrhu.

Bylo již shora vyloženo, že právní účinky zápisu do katastru nemovitostí byly v dřívější právní úpravě výslovně vztaženy pouze na vklad do katastru nemovitostí, zatímco podle NKZ je ustanovení o právních účincích upraveno v obecných ustanoveních a týká se všech druhů zápisů do katastru nemovitostí. Důležitost právních účinků však vyniká v souvislosti se zápisem formou vkladu, a to ještě pouze tam, kde vklad má konstitutivní účinky. V těchto případech právo vznikne, zanikne nebo se změní vkladem do katastru nemovitostí, ale se zpětnými právními účinky k okamžiku, kdy byl návrh na vklad podán u katastrálního úřadu.

Proto pro zajištění ochrany dle ustanovení § 984 odst. 1 NOZ stanoví, že se dobrá víra nabyvatele věcného práva posuzuje k době podání návrhu na zápis. Jestliže by stav zapsaný v katastru nemovitostí nebyl souladný s právním stavem, z nějž by nabyvatel věcného práva při věcněprávním jednání vycházel, a to právě k opakovaně zmíněné době podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí, musel by právní stav ustoupit katastrálnímu stavu a nabyvatel věcného práva (resp. ten, kdo se na základě příslušného věcněprávního jednání měl takovým nabyvatelem věcného práva stát) by se nemohl dovolávat ochrany plynoucí ze zásady materiální publicity.

Výjimky

Zásada materiální publicity se neuplatní v případech týkajících se nezbytné cesty, výměnku a věcného práva vznikajícího ze zákona, a to bez zřetele na stav zápisů v katastru nemovitostí.

Právní institut nezbytné cesty je upraven v rámci § 1029 a násl. NOZ. Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Vyloučení použití § 984 odst. 1 věty první NOZ zákonodárce v důvodové zprávě k civilnímu kodexu odůvodnil tím, že u nezbytné cesty je nutné brát v úvahu, že ji zřizuje soud, který rozhodnutím zatěžuje pozemek proti vůli jeho vlastníka. Proto jsou pro zřízení nezbytné cesty stanoveny úzce vymezené podmínky. Vzhledem k tomu, že právo nezbytné cesty vznikne právní mocí rozhodnutí, je odchylka od obecné úpravy nutná z toho důvodu, že účelem nezbytné cesty je umožnit vlastníku sousedního pozemku řádné užívání nebo řádné hospodaření s jeho pozemkem. Tomuto účelu by vlastník zatíženého pozemku mohl zabránit, pokud by po právní moci rozhodnutí o zřízení práva nezbytné cesty, ale ještě před jeho záznamem v katastru nemovitostí, pozemek prodal, resp. úplatně převedl jinému. V takovém případě by dosáhl výsledku, že by se vlastník sousedního pozemku musel o zřízení nezbytné cesty žalovat znovu: nikoli proto, že by se změnily věcné důvody, pro něž se nezbytné cesty domáhal a pro něž mu bylo vyhověno, ale proto, že se změnil vlastník pozemku, přes který má nezbytná cesta vést. Obdobnou výjimku stanoví polský zákon o księgach wieczystych i hipotece (čl. 7), z něhož bylo celé navržené ustanovení převzato. Nabyvatel pozemku zatíženého nezbytnou cestou ovšem není bez ochrany: zcizitel ho na právní vadu musí předem upozornit a neučiní-li to, plní vadně a nabyvateli vznikne právo na slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy, popřípadě jiné právo založené vadným plněním.

Samozřejmě může dojít k situaci, kdy ve sporu o povolení nezbytné cesty žalovaný vlastník nemovité věci bude chtít odvrátit očekávaný výsledek tím, že v průběhu tohoto řízení účelově přistoupí k převodu vlastnického práva na třetí osobu. Pokud by o podané žalobě byla zapsána poznámka, pak by se nabyvatel věcného práva nemohl dovolávat ochrany plynoucí ze zásady materiální publicity. Ve sporech týkajících se nemovitého majetku je přitom právě s ohledem na zavedenou materiální publicitu nezbytné, aby žalobci v průběhu řízení měli perfektní přehled o stavu zápisů v katastru nemovitostí, neboť jen tak mohou na případné změny, resp. v katastru zveřejněné informace, které mohou vést ke změně zápisů v katastru nemovitostí v daném soudním řízení příslušným procesním způsobem reagovat.

Obdobné důvody zákonodárce prosadil i ve vztahu k výměnku. V důvodové zprávě se k tomu poznamenává, že obvykle bude výměnek jako věcné právo zřízen smlouvou: pak vznikne až vkladem do katastru nemovitostí; v takovém případě rozpor mezi skutečným právním stavem a zapsaným stavem nehrozí. Nelze však pominout, že výměnek může vzniknout i soudním rozhodnutím, typicky v souvislosti se zrušením spoluvlastnictví. Rovněž i v této souvislosti zákonodárce poukazuje na vzor polského zákona, odkud bylo celé navržené ustanovení recipováno.

Konečně, pokud jde o práva vzniklá ze zákona, jde především – jak se dále zdůrazňuje v důvodové zprávě – o veřejnoprávní omezení, která vznikla v minulosti pro uložení různých sítí (rozvod plynu, vody, tepla, telefonní vedení apod.), která se nikdy nezapisovala ani do pozemkových knih, ani do katastru nemovitostí. Ke změně došlo až v posledním desetiletí, nicméně věcná práva vzniklá v dřívější době je třeba v této souvislosti chránit.

Z publikace Nabytí nemovitosti (zapsané v katastru nemovitostí) od nevlastníka. Koupit lze  ZDE.