Koupě nemovitosti: právní praxe v Itálii

Fenoménem posledních let je nákup nemovitostí na italském území ze strany mnohých cizinců, a to za ceny nižší, než byly ceny v období před krizí v roce 2008. Zvláštností této situace pak je, že v období let 2013-2016 byl zaznamenán vzrůst koupí nemovitostí doprovázený současnou redukcí cen, což činí trh s nemovitostmi stále více atraktivnějším pro cizí investory. 

Toto pojednání si klade za cíl, poskytnout uceleného průvodce o praxi na téma koupě nemovitostí na italském území: první část je zaměřena na přípravnou fázi, která je charakterizována zásahem ze strany realitního makléře a právními jednáními nutnými k uskutečnění koupě, druhá část zahrnuje uzavření samotné kupní smlouvy před notářem a následné povinnosti nabyvatele. 

Přípravná fáze

Realitní makléř 

Zvláštní důležitost je v Itálii v oblasti koupě nemovitostí kladena na realitního makléře, profesionála pověřeného prodávajícím, který se zavazuje zprostředkovat možnost uzavřít určitou smlouvu v sektoru nemovitostí, tedy koupi či nájem, a umožní kontakt stran – prodávajícího a kupujícího, vykonávajícího adekvátní asistenční a vyhledávací činnost, a to vše nestranně a nezávisle, kterému náleží provize. S ohledem na takové povinnosti, musí být makléř schopen nabyvateli poskytnout veškeré informace o nemovitosti, či informace vyžádané, např. makléř zajišťuje výpisy z katastru nemovitostí. 

Udělení zadání představuje důležitý okamžik s ohledem na to, že obecně v této fázi je zvolena osoba povinná uhradit makléři provizi. V praxi je odměna makléři hrazena jen nabyvatelem nebo oběma stranami, avšak neexistuje obecné kritérium volby povinného subjektu, závisí na ujednáních stran. 

Co se týká vzniku makléřova nároku na provizi, občanský zákoník uvádí, že ten vznikne, jakmile je obchod uzavřen v důsledku jeho činnosti[1]. Ukončením obchodu se podle italského Nejvyššího soudu[2] rozumí moment, kdy mezi stranami vznikne závazkový vztah. V praxi se tímto vztahem chápe učinění neodvolatelného návrhu koupě, o kterém pojednává následující bod.

Návrh koupě

V Itálii se namísto budoucí kupní smlouvy, kvůli vyvarování se placení administrativních poplatků spojených s tímto typem smlouvy, užívá návrh koupě. Jde o formulář připravený obvykle realitní společností, kterým navrhovatel kupujícímu navrhuje koupi (prodej) nemovitosti za určitou cenu. Takový návrh nabude neodvolatelného charakteru ve smyslu ustanovení § 1329 italského občanského zákoníku, jakmile se navrhovatel dozví o přijetí návrhu adresátem. Přijetím návrhu, mají obě strany povinnost uzavřít kupní smlouvu na nemovitost za cenu uvedenou v návrhu koupě. 

V návrhu koupě jsou uvedeny údaje z katastru nemovitostí, vlastníci, termín uzavření kupní smlouvy na nemovitost, zpravidla obsahuje také povinnost povinné strany k uhrazení provize realitnímu makléři. Návrh koupě tudíž zakládá právní povinnost k uzavření obchodu. 

Současně s podpisem návrhu, nabyvatel uhradí závdavek na koupi nemovitosti, jehož výše bude následně odečtena z kupní ceny. Většinou je tento závdavek uhrazen prostřednictvím vydání šeku, který u sebe má až do uzavření finální kupní smlouvy realitní makléř. Návrh koupě a závdavek (či propadná záloha) zakládají povinnost pro obě strany: jestliže kupující vezme přijatý návrh zpět, prodávající si závdavek ponechá. V případě, že prodávající vezme své přijetí návrhu zpět, závdavek bude navrácen ve dvojnásobné výši: např. jestliže částka závdavku činila 500, kupující dostane nazpět 500, plus dalších 500 od prodávajícího. 

Uzavření smlouvy

Jakmile strany podepsaly návrh koupě, následuje sepsání notářského zápisu.

Kupní smlouva je vlastně veřejnou listinou, sepsanou notářem, která musí obsahovat:

a) označení stran, datum a místo narození, trvalý pobyt a fiskální kód[3];

b) označení nemovitosti podle informací z katastru nemovitostí, notář vlastně osvědčuje správnost uvedených katastrálních údajů propojením se přímo se systémem katastru nemovitostí;

c) daňový režim nemovitosti;

d) prohlášení a záruky prodávajícího předvídané italským zákonem.

e) Nutnost sepsání kupní smlouvy notářem však neznamená, že v předcházející fázi strany nemohou upravit samotné znění – přidáním dalších prohlášení a záruk. 

Co se týká hrazení kupní ceny, zpravidla se tak děje vystavením šeku ve prospěch prodávajícího. Takový šek vystavuje:

a) samotný kupující; nebo

b) notář, poté co nabyvatel složil kupní cenu na bankovní účet notáře. 

Notář přečte celý text zápisu v italštině a následně strany prohlašujíc, že obsahu porozuměly, zápis podepíší. Tímto okamžikem dojde k translativnímu (převodnímu) efektu kupní smlouvy: v Itálii se nabyvatel stává vlastníkem v důsledku uzavření takové kupní smlouvy, nikoliv až zápisem do katastru nemovitostí. 

Zápis do katastru nemovitostí provede sám notář cca do dvou týdnů a poté předá nabyvateli veškerou dokumentaci. Odměna notáře jde celá k tíži nabyvatele, který rovněž následně složí do rukou notáře částku odpovídající poplatkům finančnímu úřadu, katastru nemovitostí a poplatků hypotečních spojených s převodem vlastnictvím k nemovitosti. Současně s notářským zápisem dojde k zaplacení provize makléři prostřednictvím bankovního převodu nebo šeku. V praxi se pak často stává, že makléř je přítomen vyhotovení notářského zápisu, aby si zajistil provizi, a nezřídka rovněž žádá o začlenění svého zásahu do notářského zápisu. 

Závěr

Tento text má posloužit jako vodítko pro všeobecnou praxi koupě nemovitosti v Itálii. Nicméně je s ní spojeno množství komplexních složitostí, stačí pomyslet na nabyvatelův nedostatek znalostí italského jazyka nebo na spletitost italské právní úpravy. Tudíž, je vždy doporučováno vyhledat právní pomoc, a to jak ve fázi vyjednávání, tak při uzavírání samotné kupní smlouvy. 

Autor spolupracuje se SMED JORGENSEN, advokátní kanceláří.