Geometrický plán jako neoddělitelná součást listiny a katastr nemovitostí

Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. V předkládaném textu se zabýváme formou geometrického plánu, jeho specifiky z pohledu vytváření ověřených kopií, možnostmi převodů mezi elektronickou a listinnou podobou i způsoby jeho spojování s listinami, podle kterých má být proveden zápis do katastru. 

Náležitosti geometrického plánu v elektronické podobě 

Geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovování listin, který jeho uživateli slovy, čísly i obrazem sděluje, jak se po zápisu do katastru nemovitostí změní uspořádání a zobrazení hranic parcel, jejich výměra a parcelní čísla, případně rozsah věcných břemen k části pozemků.[1] Skládá se z částí, kterými jsou popisové pole, grafické znázornění, výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru, seznam souřadnic, a případně, jsou-li dotčeny zemědělské pozemky, i výkaz údajů o bonitovaných půdně ekologických jednotkách.[2]

Geometrický plán se vyhotovuje v elektronické podobě,[3] má datový formát PDF nebo PDF/A,[4] a v případě potřeby se vyhotoví jeho stejnopis v listinné podobě podle zákona o zeměměřictví.[5]

Geometrický plán musí být podle § 48 odst. 2 katastrálního zákona ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným právním předpisům, a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.

Ověření geometrického plánu může provést pouze osoba, jíž bylo uděleno úřední oprávnění pro ověřování výsledků zeměměřických činností v rozsahu podle § 13 odst. 1 písm. a) zák. o zeměměřictví, tzv. úředně oprávněný zeměměřický inženýr (dále jen „ověřovatel“).[6]

Ověření geometrického plánu v elektronické podobě provede ověřovatel způsobem podle § 16 odst. 5 zák. o zeměměřictví tak, že geometrický plán, počítačový soubor ve stanoveném formátu PDF, podepíše uznávaným elektronickým podpisem, připojí kvalifikovaný certifikát, na kterém je uznávaný elektronický podpis založen,[7] a opatří jej kvalifikovaným elektronickým časovým razítkem.[8]

V popisovém poli geometrického plánu (v části nadepsané: „Geometrický plán ověřil úředně oprávněný zeměměřický inženýr:“) se uvede jméno, příjmení ověřovatele, číslo položky ze seznamu ověřovatelů, datum, číslo ověření a doložka ve znění „Náležitostmi a přesností odpovídá právním předpisům“.

Ověřovatel po ověření geometrického plánu žádá katastrální úřad o souhlas s očíslováním parcel. Tento úkon katastrálního úřadu se nazývá potvrzení geometrického plánu, přičemž katastrální úřad se neomezuje jen na souhlas s očíslováním parcel, ale provádí širší přezkum geometrického plánu v rozsahu stanoveném katastrální vyhláškou,[9] co se týče jeho náležitostí, dodržení předepsaných odchylek při tvorbě geometrického plánu, technické způsobilosti zápisu do katastru i toho, zda je geometrický plán ověřen osobou, jíž bylo uděleno úřední oprávnění.

Potvrzení geometrického plánu provede pověřený zaměstnanec katastrálního úřadu způsobem podle § 85 odst. 3 katastrální vyhlášky tak, že geometrický plán podepíše elektronickým podpisem založeným na kvalifikovaném certifikátu vydaném akreditovaným poskytovatelem certifikačních služeb pro katastrální úřad jako držitele certifikátu, připojí certifikát a geometrický plán opatří časovým razítkem.

Do popisového pole geometrického plánu v části nadepsané „Katastrální úřad souhlasí s očíslováním parcel“ se podpis pověřeného zaměstnance katastrálního úřadu umístí jako viditelný podpis a obsahuje název katastrálního úřadu a katastrálního pracoviště, jméno a příjmení příslušného zaměstnance, datum a čas potvrzení geometrického plánu a číslo protokolu o potvrzení geometrického plánu.

Ověřený a potvrzený geometrický plán již může předat jeho vyhotovitel svému zákazníkovi. Originálem geometrického plánu je počítačový soubor ve formátu PDF, čili jeho odevzdání přichází v úvahu na fyzickém nosiči dat (CD-ROM, flash disk apod.), případně e-mailem či prostřednictvím informačního systému datových schránek.

Soubor geometrického plánu je v souladu s bodem 18.1 přílohy katastrální vyhlášky nazván „xxxxxx_GP_yyyyy.pdf“, kde „xxxxxx“ je číslo katastrálního území a „yyyyy“ je číslo záznamu podrobného měření změn, pod kterým katastrální úřad výsledky zeměměřických činností dokumentuje. Soubor je opatřen dvěma elektronickými podpisy – ověřovatele a příslušného zaměstnance katastrálního úřadu – a časovými razítky. Takový geometrický plán, případně jeho listinný stejnopis, již může být součástí listin, které budou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí nebo i pro další úkony podle jiných právních předpisů. 

Vyhotovení listinného stejnopisu geometrického plánu 

Zákonem předvídaným způsobem převodu elektronické podoby geometrického plánu do podoby listinné je postup dle § 16 odst. 7 zák. o zeměměřictví, kdy stejnopis v listinné podobě vyhotovuje a ověřuje úředně oprávněný zeměměřický inženýr. Na základě dohody se zákazníkem může ověřovatel vyhotovit libovolný počet listinných stejnopisů, případně bude možné nechat stejnopisy vyhotovit i později, až se potřeba listinné podoby geometrického plánu vyskytne. Ověřit soulad listinného stejnopisu s elektronickým originálem geometrického plánu může kterýkoliv úředně oprávněný zeměměřický inženýr, tj. nikoliv pouze ten, jenž ověřil originál geometrického plánu v elektronické podobě.

Při ověření stejnopisu v listinné podobě ověřovatel v části popisového pole geometrického plánu nadepsané „Stejnopis ověřil úředně oprávněný zeměměřický inženýr:“ uvede své jméno a příjmení, číslo položky seznamu úředně oprávněných zeměměřických inženýrů, datum ověření stejnopisu a číslo ověření z evidence ověřených kopií, doložku „Tento stejnopis odpovídá geometrickému plánu v elektronické podobě uloženému v dokumentaci katastrálního úřadu.“, a připojí otisk razítka se státním znakem a svůj vlastnoruční podpis.

Uvedený postup lze objednateli a uživatelům geometrického plánu doporučit, neboť takový stejnopis geometrického plánu bude mít perfektní náležitosti, jaké právní předpisy zeměměřictví a katastru požadují. 

Je možné konvertovat geometrický plán z elektronické do listinné podoby? 

V praxi se lze setkat i s tím, že geometrický plán je z elektronické podoby převeden do listinné podoby prostřednictvím autorizované konverze podle § 22 zák. č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů. Konverzi provádějí kontaktní místa veřejné správy (Czech Point) nebo advokáti.

Je třeba předeslat, že autorizovaná konverze geometrického plánu z elektronické podoby do listinné není obecně vyloučena, zákon její provedení nezakazuje. Osoby provádějící konverzi však narážejí na technické obtíže.

Při potvrzení geometrického plánu katastrální úřad do jeho popisového pole umisťuje vizualizovanou podobu elektronického podpisu.[10] Provedením konverze však dojde k odstranění této vizualizované podoby elektronického podpisu a popisové pole geometrického plánu je následně v části „Katastrální úřad souhlasí s očíslováním parcel.“ prázdné.

Konverzní doložka sice obsahuje údaje o elektronickém podpisu, podepisující osobě i časovém razítku, bez dalšího zkoumání a hlubší znalosti procesu vyhotovování geometrického plánu však není zřejmé, zda se příslušný elektronický podpis vztahuje právě k potvrzení geometrického plánu a zda tedy byla splněna podmínka § 48 odst. 2 katastrálního zákona, že geometrický plán musí být opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.

Zcela se ztratí údaj o čísle protokolu o potvrzení geometrického plánu (např. PGP-1234/2018-101), který je také povinnou náležitostí popisového pole, a i z toho důvodu lze pak zpochybnit sdělení v konverzní doložce, že obsah výstupu odpovídá obsahu vstupu [§ 25 odst. 2 písm. c) zák. č. 300/2008 Sb.].

S ohledem na výše uvedené nelze v současnosti získávání listinné podoby geometrického plánu prostřednictvím autorizované konverze doporučit. Požadavek na bezvadnost geometrického plánu by měl v příslušných souvislostech být jistě nadřazen argumentu, že konverzi nelze z objektivních technických důvodu plnohodnotně provést. 

Kopírování geometrického plánu v listinné podobě 

Ověřit kopii geometrického plánu, vyhotoveného podle předchozí právní úpravy v listinné podobě, může kterýkoliv úředně oprávněný zeměměřický inženýr postupem podle § 16 odst. 6 zák. o zeměměřictví. Ověření kopie geometrického plánu se vyznačí textem: „Ověřuje se, že tato kopie souhlasí s geometrickým plánem.“ K textu se připojí vlastnoruční podpis fyzické osoby, datum ověření kopie, číslo z evidence ověřených kopií a otisk razítka se státním znakem. Tímto způsobem je nepochybně možné vytvořit i kopii listinného stejnopisu elektronického geo­metrického plánu v případě, že by z nějakého důvodu neměl ověřovatel kopie elektronický originál k dispozici, a nemohl tedy postupovat podle § 16 odst. 7 zák. o zeměměřictví (viz výše).

Pořídit ověřenou kopii geometrického plánu v listinné podobě nelze postupem podle zák. č. 21/2006 Sb., o ověřování, neboť vidimace geometrického plánu je výslovně vyloučena v § 9 písm. a). Obdobně odmítne vidimaci geometrického plánu provést i notář podle § 73 odst. 2 písm. a) zák. č. 358/1992 Sb., notářský řád. Geometrický plán je pro účely obou předpisů považován za jedinečnou listinu, kterou nelze vidimovanou listinou nahradit. 

Geometrický plán z listinné do elektronické podoby konvertovat nelze 

Byl-li geometrický plán vyhotoven podle předchozí právní úpravy,[11] existuje pouze v listinné podobě a podání vůči orgánům veřejné moci, jejichž součástí má být takový geometrický plán, tedy musí být výhradně činěna v listinné podobě. Převedení geometrického plánu z listinné podoby do elektronické prostřednictvím autorizované konverze není možné, neboť taková konverze je výslovně vyloučena v § 24 odst. 5 písm. b) zák. č. 300/2008 Sb.

Vzácně se lze v praxi setkat i se snahou provést konverzi listinného stejnopisu elektronického geometrického plánu zpět do elektronické podoby. I požadavek na takovou konverzi je třeba odmítnout s odkazem na § 24 odst. 5 písm. b) zák. č. 300/2008 Sb. Vzhledem k tomu, že takový geometrický plán už má svůj původní elektronický originál, je možné se s požadavkem na jeho poskytnutí obrátit na objednatele nebo vyhotovitele geometrického plánu a pak s ním dále v elektronické podobě nakládat (např. předkládat jej katastrálnímu úřadu k zápisu prostřednictvím datové schránky). 

Geometrický plán jako součást listiny 

Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listiny, podle které má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy, má-li být zpřesněno jeho geometrické a polohové určení nebo byl-li průběh hranice určen soudem (§ 48 odst. 1 kata­strálního zákona). Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny (§ 7 odst. 3 katastrálního zákona).

Důvodová zpráva k § 7 odst. 3 katastrálního zákona uvádí: „Jednoznačně se stanoví, že týká-li se právo, které má být zapsáno do katastru, jen části pozemku, musí být s listinou spojen i geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Není tak pochyb, že geometrický plán je součástí listiny a nemůže být předložen jen jako příloha návrhu.“

Není-li geometrický plán spojen s vkladovou listinou, nesplňuje listina podle § 17 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona náležitosti listiny pro zápis do katastru.[12]

Otázce nutnosti spojení geometrického plánu s listinou ve vkladovém řízení se v minulosti věnovaly rozsudky několika krajských soudů, které byly publikovány v odborné literatuře komentující předchozí právní úpravu[13] i právní úpravu současnou,[14] a lze je považovat i nadále za využitelné.

Pokud netvoří listina a geometrický plán v okamžiku podání návrhu na vklad jeden celek, jedná se o neodstranitelný nedostatek a katastrálnímu úřadu nezbývá než návrh na vklad zamítnout (srov. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25. 7. 2000, sp. zn. 30 Co 162/99, nebo rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 25. 3. 1998, sp. zn. 33 Ca 27/97). Chybějící geometrický plán nelze dodatečně (po podání návrhu na vklad) k věcné listině připojit, jelikož pro zápis vkladu vlastnického práva do kata­stru nemovitostí je rozhodující skutkový a právní stav ke dni jeho podání, nikoliv k datu jeho rozhodnutí (srov. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27. 5. 1997, sp. zn. 44 Ca 78/97).

„Judikatura minulých let, ať se vztahovala k evidenci nemovitostí (zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí), nebo ke katastru [zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)], zcela jednoznačně stanovila, že v těchto případech je nutné, aby geometrický plán byl nedílnou součástí listiny, na základě které se provádí zápis do katastru. Lze počítat s tím, že i budoucí judikatura k této otázce bude v tomto trendu pokračovat,“ konstatuje Barešová.[15] 

Spojení geometrického plánu s písemností v listinné podobě 

S písemností v listinné podobě lze spojit listinný stejnopis elektronického geometrického plánu, případně geometrický plán, vyhotovený podle předchozí právní úpravy v listinné podobě.

„Má-li být geometrický plán součástí listiny, musí být s listinou neoddělitelně (nedílně), pevně spojen v jeden celek tak, aby bylo zabráněno rozešití a aby text v listině nemohl být následně pozměňován (vynětím, doplněním, nahrazením jiným apod.). Tomuto požadavku vyhoví, když všechny součásti listiny budou sešity kancelářskou sešívačkou, v místě sešití bude listina přelepena a v místě přelepení bude označena razítkem nebo podpisem, nebo když listina bude sešita pečetním provázkem. Za pevné spojení v jeden celek nelze považovat prosté spojení kancelářskou sponkou, spojení kancelářskou sešívačkou bez následného přelepení sešití, kroužkovou vazbu apod. Požadavkem na nedílné spojení je sledován zájem na nezměnitelnosti listiny od okamžiku doručení katastrálnímu úřadu.“[16]

Také Barešová[17] uvádí: „Není přípustné, aby geometrický plán byl jen volně přiložen k listině, ale je nutné jej s listinou pevně spojit. V žádném případě nestačí, aby se listina na geometrický plán jen odvolávala.“ Podobně se vyslovuje Baudyš[18] v komentáři k § 15 odst. 1 písm. d) a § 48 odst. 1 katastrálního zákona.

Postup při spojování listin je podrobně popsán např. v § 3 odst. 2 vyhlášky 36/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu, případně i v notářských či advokátních stavovských předpisech.[19] 

Spojení geometrického plánu se soukromou listinou v elektronické podobě 

Současná právní úprava umožňuje, aby katastrálnímu úřadu byla předložena k zápisu listina vyhotovená v elektronické podobě, jejíž neoddělitelnou součástí je geometrický plán v elektronické podobě. Obě písemnosti (např. kupní smlouva a geometrický plán) musí být spojeny do jednoho datového souboru, přičemž musí být zajištěno, aby soubor geometrického plánu ve formátu PDF zůstal nedotčen a aby i nadále bylo možné k zajištění jeho důkazní hodnoty zobrazovat a prověřovat elektronické podpisy ověřovatele a potvrzovatele a časová razítka. Výsledný soubor soukromé listiny (s vloženým geometrickým plánem) musí být podepsán účastníky soukromoprávního jednání jejich uznávanými elektronickými podpisy a opatřen kvalifikovaným elektronickým časovým razítkem, jak požaduje § 7 odst. 1 katastrálního zákona.[20]

Soukromou vkladovou listinu v elektronické podobě s vloženým geometrickým plánem v elektronické podobě lze prostřednictvím datové zprávy zaslat místně příslušnému katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na vklad.

Na tomto místě považujeme za vhodné upozornit na ust. § 7 odst. 2 katastrálního zákona, které upravuje prokazování pravosti podpisů na soukromé listině. Je-li soukromá listina určená pro zápis do katastru vyhotovena v elektronické podobě, lze elektronický podpis uznat za právní jednání fyzické osoby, pokud kvalifikovaný certifikát, na němž je elektronický podpis založen, obsahuje jméno, popřípadě jména a příjmení podepisující osoby a údaj, který umožňuje jednoznačnou identifikaci podepisující osoby, tedy např. datum narození, adresu trvalého bydliště nebo rodné číslo.[21] Jestliže kvalifikovaný certifikát neobsahuje údaje, které umožňují jednoznačnou identifikaci podepisující osoby, předvolá oprávněná úřední osoba katastrálního úřadu účastníka řízení a po předložení dokladu totožnosti jej protokolárně vyzve k uznání podpisu za vlastní. 

Spojení geometrického plánu s veřejnou listinou v elektronické podobě 

Podle ust. § 567 o. z. je veřejnou listinou listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon.[22] Obecně platí, že u veřejných listin se presumuje jejich správnost, a proto i rozsah přezkumné činnosti u veřejných listin předkládaných k zápisu do katastru je mírnější než u listin soukromých.

Zatímco dosavadní judikatura je v otázce neoddělitelnosti geometrického plánu u soukromé listiny k okamžiku podání návrhu na vklad přísná a z požadavku neoddělitelnosti nelze ustoupit, u veřejné listiny je tomu jinak. Lze uvést rozsudek 2 As 62/2008-91,[23] ve kterém je konstatováno, že k soudnímu rozhodnutí, v jehož výroku se odkazuje na geometrický plán, nemusí být neoddělitelně takový geometrický plán připojen a postačuje, pokud je konkrétní geometrický plán citován ve výroku rozhodnutí a tvoří přílohu pravomocného rozhodnutí soudu při zápisu do katastru. Uvedený názor má oporu v rozdílné povaze veřejné listiny od listiny soukromé.

V případě veřejné listiny vyhotovené orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci lze geometrický plán ve formátu PDF vložit po právní moci rozhodnutí do veřejné listiny ve formátu PDF a prostřednictvím systému datových schránek doručit katastrálnímu úřadu k zápisu nebo je možné katastrálnímu úřadu zaslat jednou datovou zprávou dva dokumenty najednou, pravomocné rozhodnutí ve formátu PDF a geometrický plán ve formátu PDF. 

Závěr 

Současná platná právní úprava umožňuje katastrálním úřadům zpracovávat podání doručená v elektronické nebo listinné podobě. Vždy je třeba pamatovat na to, aby zvolená forma splňovala specifické náležitosti spojené s vážností katastru.

Autoři Ing. Bc. Jaroslav Holý je vedoucím oddělení metodiky a kontroly Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, JUDr. Daniela Šustrová, LL.M., je ředitelkou kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.