Základní požadavky kladené na výpověď z nájmu bytu

Na úvod trocha právní teorie. Výpověď z nájmu bytu ze strany pronajímatele je upravena v ustanoveních § 2286 a násl. o. z. Jedná se o jednostranné adresované právní jednání, kterým pronajímatel projevuje svoji vůli směřující k ukončení nájemního vztahu k bytu vypovězením. Výpověď z nájmu bytu musí splňovat jednak obecné náležitosti a předpoklady kladené na právní jednání, jednak náležitosti stanovené ve zvláštních ustanoveních o skončení nájmu bytu. Toto právní jednání tedy musí být především určité, srozumitelné, svým obsahem a účelem musí odpovídat dobrým mravům i zákonu (§ 547 o. z.), musí být učiněno v písemné formě, která vyžaduje podpis jednajícího (§ 2286 o. z. ve spojení s § 561 o. z.). Z toho, že se jedná o adresované právní jednání, vyplývá, že výpověď musí dojít druhé straně (§ 2286 o. z.). Mezi obsahové náležitosti výpovědi z nájmu bytu patří uvedení důvodu výpovědi (§ 2288 odst. 3 o. z.) a splnění poučovací povinnosti o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem dle § 2286 odst. 2 o. z.

Jak formulovat výpověď z nájmu bytu

Advokáti zabývající se problematikou nájemního práva si musí klást otázku, jak formulovat výpověď z nájmu bytu tak, aby byla platná a vyvolala zamýšlené právní účinky. Jedná se o otázku na první pohled nikterak obtížnou, při hlubším zkoumání však zjistíme, že příslušná zákonná ustanovení vyvolávají řadu interpretačních problémů, s nimiž se vypořádávají rozdílně i dostupné komentáře.

Není sporu o tom, že výpověď z nájmu bytu musí být učiněna v písemné formě a musí dojít druhé straně, musí z ní jednoznačně vyplývat vůle pronajímatele ukončit vypovězením nájemní vztah, který je ve výpovědi dostatečně určitě specifikován (lze doporučit specifikaci nejen odkazem na nájemní smlouvu, ale i konkrétní označení bytu, zejména jeho číslem, situováním v domě a adresou domu, v němž se nachází), musí označovat nezaměnitelným způsobem osobu pronajímatele i nájemce (ve výpovědi je nutno uvést adresáta) a musí být pronajímatelem podepsána. Důvod výpovědi musí být skutkově vymezen, a to rovněž určitým a nezaměnitelným způsobem. Nepostačuje vymezení pouhým odkazem na příslušné zákonné ustanovení ani převzetí textu příslušného zákonného ustanovení do textu výpovědi, skutkové okolnosti je nutno popsat konkrétně takovým způsobem, aby bylo z výpovědi zřejmé, jaká konkrétní skutečnost je důvodem výpovědi a aby bylo možné naplnění výpovědního důvodu přezkoumat. Pronajímatel naopak není povinen provádět právní kvalifikaci výpovědního důvodu ani uvádět konkrétní zákonná ustanovení. Výpověď dále musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

V právní teorii se objevují názory, že mezi obsahové náležitosti výpovědi patří kromě výše uvedených i některé další. Někteří autoři komentářů dovozují, že ve výpovědi musí být rovněž uvedena výpovědní lhůta, její délka, případně její počátek[2], popřípadě termín, kdy má nájem skončit[3]. S tímto názorem se neztotožňujeme, neboť takovýto požadavek z platné právní úpravy nevyplývá. Povinnost uvést ve výpovědi lhůtu, kdy má nájem skončit, byla obsažena v dřívější právní úpravě, konkrétně v ustanovení § 710 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. Do nové právní úpravy však toto ustanovení převzato nebylo a nelze tak dovozovat, že by pronajímatel musel uvádět ve výpovědi délku výpovědní lhůty, její počátek či konec[4].

Nelze souhlasit ani s názorem, že by výpověď měla v rámci splnění poučovací povinnosti dle ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. obsahovat nejen upozornění na samotné nájemcovo právo, ale i poučení o lhůtě, ve které může nájemce své právo u soudu uplatnit[5]. Podle našeho názoru se jedná o příliš extenzivní výklad citovaného ustanovení, nemající oporu v platné právní úpravě. Původ tohoto extenzivního výkladu lze zřejmě opět spatřovat v předchozí právní úpravě, když ustanovení § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb. stanovovalo, že ve výpovědi musí být mimo jiné uvedeno i poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Platná právní úprava však již rozlišuje, že poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem spadá, pod sankcí neplatnosti, mezi obsahové náležitosti výpovědi[6], zatímco délka lhůty, v níž má nájemce právo podat na soud návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, je upravena zcela samostatně v ustanovení § 2290 o. z. a nelze ji zařadit mezi náležitosti výpovědi. Nestanoví-li tedy zákon výslovně, že pronajímatel má povinnost poučit nájemce ve výpovědi o délce lhůty, v níž se může obrátit na soud, nelze tuto povinnost konstruovat a ukládat ji pronajímateli nad rámec zákonné úpravy.

V souvislosti s právem nájemce vznášet námitky proti výpovědi vzniká další interpretační nejasnost. Zákonodárce se totiž omezil pouze na to, že v ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. uložil pronajímateli povinnost poučit nájemce o tomto právu, aniž by se však uvedeným právem nájemce v textu zákona jakkoli dále zabýval. Není tedy dokonce stanoveno ani vůči komu, v jaké formě a v jaké lhůtě může nájemce toto právo uplatnit. Zákon rovněž nestanoví žádné požadavky na obsahové náležitosti námitek (minimálně by mělo být nájemci uloženo, aby uvedl, z jakého důvodu nesouhlasí s výpovědí), nejsou řešeny ani důsledky neuplatnění námitek ve vztahu k eventuálně podanému návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jsme toho názoru, že absenci podrobné zákonné úpravy je zapotřebí překlenout výkladem tak, že námitky mají být nájemcem uplatněny jako adresované právní jednání určené pronajímateli a mohou být učiněny v jakékoliv formě (písemná forma není předepsána). Z hlediska obsahu by z nich mělo vyplývat, proč nájemce považuje výpověď za neoprávněnou či vadnou a měly by být učiněny s dostatečným předstihem, než nájemce podá návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, neboť smysl tohoto zákonného institutu lze spatřovat v poskytnutí možnosti, aby se pronajímatel, shledá-li nájemcovy námitky oprávněnými, s ním mohl dohodnout na adekvátním řešení situace ještě před zahájením soudního řízení. Domníváme se, že neuplatnění námitek ze strany nájemce nebrání tomu, aby se nájemce mohl obrátit na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti udělené výpovědi. I přes uvedené nedokonalosti v právní úpravě však nezbývá než pronajímateli doporučit nájemce na jeho právo vznášet námitky ve výpovědi upozornit, byť jde o poučení jaksi formální, bez konkrétního obsahu.

Právní následky vadné výpovědi

V souvislosti s problematikou výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele je obzvláště významná otázka, jaké právní důsledky má nedodržení stanovených formálních či obsahových náležitostí výpovědi. Obecně lze říci, že při absenci kterékoliv z výše uvedených náležitostí trpí výpověď vadou, která způsobuje různé právní následky.

Například neurčitá či nesrozumitelná výpověď (nelze-li zjistit její obsah ani výkladem) bude považována za zdánlivé právní jednání (§ 553 odst. 1 o. z.). V této souvislosti rovněž vyvstává otázka, jak posuzovat situaci, kdy výpověď neobsahuje výpovědní důvod nebo je-li tento vymezen příliš obecně. Nový občanský zákoník totiž na jedné straně v ust. § 2288 odst. 3 stanoví povinnost pronajímatele uvést ve výpovědi výpovědní důvod, na druhé straně však výslovně neupravuje následek porušení této povinnosti. Dostupné komentáře se přitom v odpovědi na posuzovanou otázku rozcházejí. Podle některých názorů[7] je výpověď bez uvedení výpovědního důvodu nicotná pro neurčitost, naproti tomu jiní autoři[8] dovozují, že se jedná o výpověď neplatnou (contra legem), s tím, že není zcela zřejmé, zda se jedná o neplatnost absolutní či relativní, a spíše se přiklání k hodnocení takového právního jednání jako relativně neplatného. Autoři tohoto článku se domnívají, že neuvedení tak základní náležitosti výpovědi, jakou je důvod jejího udělení, způsobí, že půjde o právní jednání neurčité, které nelze hodnotit jinak než jako zdánlivé (nicotné). K takové výpovědi se nepřihlíží a tato tedy nezpůsobuje žádné právní následky.

Při nedodržení písemné formy výpovědi je výpověď nutno považovat za neplatnou (§ 582 odst. 1 o. z.). K otázce, zda se jedná o neplatnost absolutní či relativní, se dostupné komentáře překvapivě většinou příliš nevyjadřují. Podle některých názorů[9] se v případě nedodržení písemné formy výpovědi udělené ze strany pronajímatele jedná o neplatnost absolutní. Tento závěr je odůvodněn tím, že nařízení písemné formy výpovědi chrání slabší smluvní stranu před neodůvodněnou ztrátou bydlení a porušení zákonného ustanovení o obligatorní písemné formě výpovědi tak vyvolává rozpor s veřejným pořádkem. Naproti tomu při nedodržení písemné formy výpovědi ze strany nájemce je dovozován následek relativní neplatnosti výpovědi, neboť takovýto nedostatek výpovědi není v rozporu s veřejným pořádkem, když pronajímatel je silnější smluvní stranou[10]. Lze uzavřít, že až soudní praxe přinese definitivní odpověď na otázku, zda výpověď ze strany pronajímatele bez dodržení písemné formy bude skutečně posuzována jako absolutně neplatná pro zjevné narušení veřejného pořádku, či zda převáží posouzení této neplatnosti jako relativní, tedy jako institutu na ochranu zájmu určité osoby (nájemce), při zohlednění základní nosné koncepce o. z., kterou je preference neplatnosti relativní před absolutní.

Nedodržení poučovací povinnosti pronajímatele ve výpovědi způsobí neplatnost výpovědi (§ 2286 odst. 2 o. z.). Komentáře[11] uvádí, že se jedná o neplatnost spíše absolutní, lze však dohledat i názor, že pokud by pronajímatel tento obsah výpovědi opomenul, k výpovědi se nepřihlíží[12], což fakticky znamená posouzení takové výpovědi jako nicotné. S posledně uvedeným názorem nelze v žádném případě souhlasit, neboť zákon výslovně stanoví jako následek nedodržení poučovací povinnosti neplatnost výpovědi. Dle našeho názoru lze při hodnocení, zda se v daném případě jedná o absolutní či relativní neplatnost, postupovat obdobně, jako je výše uvedeno ohledně nedodržení písemné formy výpovědi, když i v tomto případě je rozhodující posouzení otázky, zda dochází ke zjevnému narušení veřejného pořádku.

Závěr

Závěrem lze konstatovat, že je zarážející, kolik právních problémů přinesla nová právní úprava v souvislosti s institutem výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele. Je zapotřebí si uvědomit, že se jedná o právní úpravu, která dopadá na sféru běžných životních situací, při jejichž řešení není zcela obvyklé využívání kvalifikovaného právního servisu. Jsme toho názoru, že nová právní úprava klade nepřiměřené požadavky na účastníky dotčených právních vztahů, kteří bez odborné právní pomoci stěží budou schopni splnit všechny zákonné předpoklady a formulovat výpověď, u níž by měli jistotu, že vyvolá zamýšlené účinky a povede k bezproblémovému ukončení nájemního vztahu. Nezbývá než doufat, že soudní praxe přinese co nejdříve konzistentní odpovědi na nastíněné právní problémy.

Prvý autor působí jako advokát v Brně, druhá autorka jako advokátní koncipientka v Brně.