Co nového přinesl rok 2018 katastru nemovitostí

Dělení pozemků na základě sdělení stavebního úřadu o schválení navrhovaného záměru

S účinností od 1. ledna 2018 je zákonem č. 225/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, novelizován i § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v němž je uvedena veřejnoprávní definice pozemku.  K tomu, co přinese změněná definice pozemku, doporučujeme článek JUDr. Evy Barešové v Bulletinu advokacie 11/2017, str. 25 a násl.[1]

Předkupní právo spoluvlastnické

Zákon č. 460/2016 Sb., který novelizoval občanský zákoník, s účinností od 1. ledna 2018 znovuzavedl časově neomezené zákonné předkupní právo ve vztahu k nemovitým věcem mezi spoluvlastníky. Ustanovení § 1124 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že převádí-li se spoluvlastnický podíl k nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Uvedené pravidlo platí pro převody úplatné i bezplatné. Bude-li spoluvlastník nemovité věci převádět svůj podíl na nemovitosti, budou mít ostatní spoluvlastníci výhodu předkupního práva. Tuto výhodu nebude spoluvlastník mít, bude-li vlastník převádět svůj spoluvlastnický podíl na osobu blízkou. Kdo je považován za osobu blízkou podrobně upravuje ustanovení § 22 občanského zákoníku.

Ačkoliv lze návrat zákonného předkupního práva spoluvlastnického do našeho právního řádu vnímat z obecného hlediska jako zásah do autonomie vůle vlastníků nemovitostí, ustanovení § 1125 občanského zákoníku dává spoluvlastníkům volnost do té míry, že spoluvlastník se může vzdát předkupního práva spoluvlastnického s účinky pro své právní nástupce. Jedná-li se o nemovitost zapsanou v katastru, vzdání se předkupního práva se do katastru zapíše poznámkou k nemovitosti dle ustanovení § 23 odst. 1 písm. zb) katastrálního zákona. Poznámka o vzdání se předkupního práva k nemovitosti bude zapsaná v části D na příslušném listu vlastnictví.

Pro případ vzdání se předkupního práva lze rozlišit dvě situace. Spoluvlastnictví již existuje anebo má v budoucnu vzniknout.

V případě existujícího a v katastru nemovitostí zapsaného podílového spoluvlastnictví lze poznámku o vzdání se předkupního práva zapsat na základě jednostranného prohlášení o vzdání se předkupního práva nebo na základě dohody všech spoluvlastníků o tom, že se všichni vůči sobě navzájem vzdávají svého předkupního práva spoluvlastnického. Náležitosti jednostranného prohlášení i dohody všech spoluvlastníků budou obdobné. Listina by měla obsahovat označení účastníka či spoluvlastníků (jméno, příjmení, rodné číslo nebo datum narození a adresu trvalého bydliště), údaj o nemovitosti podle § 8 katastrálního zákona a údaj o tom, že spoluvlastník se vzdává svého předkupního práva s účinky pro své právní nástupce, ideálně s odkazem na ustanovení § 1125 občanského zákoníku. Podpisy na listině musí být úředně ověřeny, neboť se jedná o listinu, která je podkladem pro zápis v katastru nemovitostí poznámkou[2].

Jedná-li se o situaci, kdy má podílové spoluvlastnictví teprve vzniknout (např. u bytového spoluvlastnictví za situace, kdy vlastník bytové jednotky bude vlastnit i podíl na nebytové jednotce, který užívá jako garážové stání) lze ve smlouvě o převodu vlastnického práva pro osobu, která se stává spoluvlastníkem, uvést, že se prodávající (developer) a kupující (fyzická osoba) současně vzdávají svého předkupního práva spoluvlastnického i s účinky pro právní nástupce. Dojde-li k takovému ujednání o vzdání se předkupního práva při prvním převodu, vyruší se tím negativní působení předkupního práva spoluvlastnického pro všechny budoucí spoluvlastníky[3].

Katastrální úřad při vkladovém testu nepřezkoumává, jak a zda vůbec byla splněna nabídková povinnost mezi spoluvlastníky při převodu na osobu jinou než blízkou. Účastníci vkladového řízení tudíž nemají povinnost dokládat katastrálnímu úřadu realizaci předkupního práva mezi spoluvlastníky. Zároveň platí, že pokud mezi spoluvlastníky nebyla nabídková povinnost dodržena, nelze se u katastrálního úřadu dovolávat neplatnosti takového právního jednání.  Případné námitky, stížnosti či jiná oznámení spoluvlastníka, jemuž se předkupní nabídky nedostalo, nemají vliv na průběh vkladového řízení a nelze je ve vkladovém řízení zohlednit.

Nerespektování předkupního práva nepůsobí neplatnost právního jednání. Naopak v ustanovení § 2144 odst. 1 občanského zákoníku je porušení předkupního práva výslovně předvídáno a zákon pro ten případ pouze stanoví oprávnění předkupníka domáhat se svého práva vůči nástupci prodávajícího. Účastníkem řízení o povolení vkladu je dle § 13 katastrálního zákona ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. Převodem vlastnického práva k nemovitostem, jež jsou předmětem převodu, kde je předkupník spoluvlastníkem, nezaniká, nemění se ani se neomezuje oprávnění z předkupního práva. Předkupník není účastníkem takového řízení a katastrální úřad vůči němu nečiní žádné úkony ani jej o průběhu řízení neinformuje.

Co je psáno, to je dáno

Od 1. ledna 2018 se naplno uplatňuje princip materiální publicity jako nejvýraznější prvek pozemkové evidence. Zásada dobré víry sama o sobě není samospásná a nelze se na ni bezvýhradně spoléhat, neboť nepůsobí vždy a ve všech případech.

Předpokladem pro působení materiální publicity je současné splnění následujících podmínek[4]:

-          rozpor mezi stavem evidovaným v katastru a skutečným právním stavem,

-          smluvní nabytí práva,

-          platný titul,

-          absence identity zcizitele a nabyvatele

-          způsobilé právo,

-          nabytí od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu v katastru,

-          úplatnost nabytí,

-          dobrá víra nabyvatele,

-          absence výjimky dle § 984 odst. 2 občanského zákoníku a

-          absence včasné žádosti o poznámku spornosti dle § 986 občanského zákoníku.

Za připomenutí stojí to, že materiální publicita dopadá na údaje o právních vztazích uvedených na výpisu z listu vlastnictví, nikoliv však na jiné údaje, např. na údaj o výměře, na sbírku listin či katastrální mapu. 

V souvislosti se zásadou materiální publicity lze i nadále doporučit prověření zápisu v katastru nemovitostí ve vztahu k vlastním nemovitostem. Každý vlastník by se měl podívat, jak má v katastru zapsáno a pokud nemá zapsáno úplně a pravdivě, měl by co nejdříve učinit vše pro nápravu. Zároveň lze doporučit zachovávat i nadále náležitou opatrnost v případě nabývání práva k nemovitostem a důsledně prověřovat nabývací tituly.

První autorka je ředitelka kanceláře ředitele Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, druhý autor působí jako vedoucí oddělení metodiky a kontroly Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.