Alena Bányaiová: Závazky v oblasti výstavby a nové civilní právo

Přední česká odbornice na problematiku závazkových vztahů ve výstavbě JUDr. Alena Bányaiová, CSc., vydala v knižnici Právo prakticky v nakladatelství Wolters Kluwer praktického průvodce civilními právními vztahy ve výstavbě z pohledu nedávné zásadní změny zákonné úpravy občanskoprávních vztahů. Výklad je doplněn citacemi judikatury a odkazy na příslušnou odbornou literaturu.

Publikace je přehledně rozdělena do šesti částí, které jsou dále podle potřeby členěny. To napomáhá velké přehlednosti práce. 

V části první – Obecně o smlouvách a závazcích autorka připomíná některé obecně známé skutečnosti smluvního práva a současně upozorňuje na nové instituty vyplývající z občanského zákoníku jako je např. neúměrné zkrácení ve výkladu k požadavku na rovnováhu vztahů při úplatných smlouvách či zdánlivé právní jednání.

U staronového institutu neúměrného zkrácení (laesio enormis) autorka správně připomíná možnost aplikačního využití v minulosti zavedených pravidel, která se u tohoto právního institutu využívala v době, kdy byl součástí právního řádu platného na našem území: „Obecný zákoník občanský, který byl vzorem pro § 1793 obč. zák., považoval za neúměrné zkrácení případy, kdy jedna strana obdržela za své plnění méně než polovic toho, co sama plnila. Šlo tedy o zkrácení o přes polovinu. Takové kvantitativní vymezení hrubého zkrácení dnešní úprava neobsahuje, protože, jak říká důvodová zpráva, mohlo by to vést k tvrdostem. Nicméně, lze očekávat, se soudní praxe se bude inspirovat zmíněnou předválečnou úpravou i judikaturou, která se k ní vyvinula.“

Část druhá je věnována problematice smlouvy o dílo. Lze jistě souhlasit s autorkou, že „nejčastěji využívaným smluvním typem ve vztazích vznikajících v souvislosti s výstavbou je smlouva dílo.“ Tomu odpovídá rozsah této části publikace (cca 40%), která je této problematice věnována. Není jistě od věci, že autorka v souvislosti s novou definicí právního pojmu „věc“ (věc hmotná, věc nehmotná) a v souvislosti se znovu přijetím superficiální zásady připomíná, že „v naprosté většině případů, kdy dílem bude zhotovení stavby, a stavba tak bude výsledkem této činnosti, nepůjde o vytvoření věci v právním smyslu. To platí prakticky pro všechny nadzemní stavby, především budovy, které nejsou samostatnými věcmi v právním smyslu a jsou součástí pozemku.“ Tím se autorka dostává k jedné z kruciálních problematik současného stavu „stavebního práva“. Jak připomíná většina dosavadní judikatury, týkající se těchto otázek, nebude za nyní platné právní úpravy použitelná. Zvláštní kategorii staveb představují stavby komunikací, včetně liniových a infrastrukturních, které mají vlastní právní úpravu a u nichž stávající judikatura použitelná je. Autorka správně připomíná, že na rozdíl od staveb povrchových stavby, podzemní stavby samostatnými nemovitými věcmi jsou i nadále, přičemž např. podzemní garáž se nestává samostatnou věcí jenom proto, že se nachází v podzemí, je-li stavebně součástí domu. V této souvislosti se ovšem nabízí otázka, zda i v případě podzemní garáže by se nemohlo jednat o samostatnou nemovitou věc v případě, že tato garáž by nebyla stavební součástí budovy nad ní a jednalo by se tedy o tzv. stavbu na stavbě.

Zaslouženou pozornost věnuje autorka problematice cen a placení ve výstavbě. Ostatně úplatnost je pojmovým znakem smlouvy o dílo. V souladu s frekvencí v praxi komentuje autorka především sjednávání cen podle rozpočtu. V této souvislosti upozorňuje na jistou nesrovnalost v zákonné úpravě dané § 2620 odst. 1 a § 2621 obč. zákoníku, kdy vidí rozdíl v použité dikci a uzavírá konstatováním „Proč je úprava neumožňující zhotoviteli žádat změnu ceny, je-li určena podle rozpočtu, takto zdvojena, není jasné.“ Podobně vzniká pochybnost, jak vyložit nové ustanovení o tom, že soud, pokud nastane zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a o tom, jak se strany vypořádají. Vzniká otázka, co je „ zcela mimořádná“ okolnost, když „ není úplně jasné“… jaký je rozdíl mezi okolností mimořádnou a zcela mimořádnou. Obecný význam slova mimořádný žádný přívlastek nepotřebuje. Autorka zastává názor, že se v tomto případě jedná „o jakousi speciální úpravu klauzule rebula sic stantibus“, přičemž naznačuje skepsi k její aplikovatelnosti soudy v této souvislosti.

Dále autorka komentuje případy rozpočtu s výhradou úplnosti a výhradou nezávaznosti. Pozornost je věnována i ceně určené odhadem.

Evergreenem této problematiky jsou spory kolem zaplacení „víceprací“ a „méněprací“. V této souvislosti vzniká otázka, jak správně aplikovat ustanovení o jednání právnické osoby. Běžná praxe je, jak autorka připomíná, určování osob odpovědných za „věci technické“ a osob odpovědných za „věci smluvní“. Za situace, kdy platný občanský zákoník tuto otázku výslovně neřeší, je užitečné, že autorka připomíná judikaturu přijatou sice ještě v době platnosti předchozího občanského zákoníku, nicméně dobře použitelnou i za nynější zákonné úpravy a podle níž „rozšíření prací či jejich kvalitativní nebo materiálová změna, aniž dojde k dohodě stran o příslušné změně předmětu plnění, představuje tzv. nesjednané vícepráce, kdy zhotovitel nárok na zaplacení jejich ceny nemá, a to ani z titulu bezdůvodného obohacení.“

S tím souvisí problematika odpovědnosti za vady díla. Platný občanský zákoník připouští v případě vad stavby konstrukci společné a nerozdílné odpovědnost zhotovitele a jeho poddodavatele (subdodavatelů) vůči objednateli stavby za provedení díla jako celku. Ustanovení zakládá vůči objednateli solidární závazek z vad tří skupin osob spolu se zhotovitelem, a sice poddodavatele, dodavatele stavební dokumentace a toho, kdo prováděl dozor nad stavbou. Lze se ztotožnit s názorem autorky, že „smyslem a účelem této úpravy je patrně ulehčit postavení objednatele při zabezpečování nápravy vadného plnění.“ Toto vyjádření causy nové právní úpravy odpovědnosti ve výstavbě bude ovšem muset v budoucnu projít verifikací cestou nově vytvářené judikatury. V současnosti ale jistě můžeme spolu s autorkou vycházet z toho, že při promítnutí do vzájemné smluvní úpravy „objednatel může požadovat uspokojení svých práv z vad v celém rozsahu na kterémkoliv z účastníků výstavby v tomto ustanovení uvedených.“

Přiměřenou pozornost autorka věnuje i jiným aspektům problematiky odpovědnosti za vady např. v případě díla s nehmotným výsledkem - typicky architektonické práce. Pro praxi je jistě užitečné konstatování, že jsou-li splněny znaky autorského díla „může být architektonickým dílem chráněným autorským zákonem nejen jeho prvotní podoba vyjádřená architektonickým návrhem, studii, ale i další podoby jeho vyjádření ve formě projektové dokumentace v jejích jednotlivých stupních.“

V části třetí se autorka věnuje některým souvisejícím právním jevům jako majetkové důsledky vad stavby ve vztahu objednatele a zhotovitele či dopady vadné stavby na práva třetích osob.

V části čtvrté své práce věnuje autorka pozornost problematice smluvního zabezpečení inženýrské činnosti – příkazní smlouvě. Inženýrská činnost jako souhrn různých doprovodných činností ve výstavbě většinou postrádá v právním řádu ucelenou úpravu a je proto dobře, že jí autorka věnuje náležitou pozornost. V praxi se pod pojmem inženýrská činnost rozumí zpravidla odborné zabezpečování postupu výstavby a jejího řízení, a to od předprojektové a projektové přípravy, po dobu vlastní stavby, až po dokončení stavby a její předání.

Specifickou problematiku představuje právní úprava veřejných zakázek. Její přiblížení pro účely výstavby je náplní páté časti publikace. Zadávací proces podle zákona o veřejných zakázkách č. 137/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je specifickou formou jednání vedoucího k uzavření smlouvy. Velká část výstavby je financována z veřejných zdrojů, a proto samotné realizaci výstavby musí předcházet proces výběru zhotovitele postupem podle uvedeného zákona. Různé postupy a „postupy“ při veřejném zadávání jsou vděčným předmětem veřejného diskursu. Autorka se snaží věcně komentovat danou problematiku především ve spojitosti s kontraktačním procesem. Zdůrazňuje předkontraktační povahu výběrového řízení a význam zadávací dokumentace. Připomíná, že zadávací dokumentace je tedy právním jednáním, které musí co do formy splňovat požadavky stanovené zákonem o veřejných zakázkách jako veřejnoprávním předpisem regulujícím jednotlivé způsoby zadávání veřejných zakázek. Podle § 1773 obč. zák. „vyžaduje výzva k podání nabídek, tj. i zadávací dokumentace písemnou formu a vyhlašovatel v ní vymezí alespoň obecným způsobem předmět plnění a zásady ostatního obsahu zamýšlené smlouvy, na němž trvá, a určí způsob podávání nabídek a lhůtu, do které lze nabídky podat, jakož i lhůtu pro oznámení vybrané nabídky podat, jakož i lhůtu pro oznámení vybrané nabídky.“ Zákon o veřejných zakázkách tyto principy respektuje. „Zadávací dokumentace tedy musí uchazečům sloužit jako jasný, jednoznačný a srozumitelný zdroj informací o tom, jak mají zpracovat své nabídky.“

Pro mnohé čtenáře bude jistě zajímavý exkurz do problematiky smluv o dílo uzavíraných podle podmínek FIDIC, např. vymezení předmětu díla a stanovení ceny díla při aplikaci principu měření, postavení správce stavby, apod.

V souvislosti s procesem vzniku smlouvy autorka připomíná, že „návrh smlouvy musí být písemný, neboť pro smlouvy uzavírané v rámci veřejné zakázky je předepsána písemná forma. Podle § 68 zák. o veřejných zakázkách nabídka sama není návrhem smlouvy, ale její součástí musí návrh smlouvy být.“ K povaze rozhodnutí vyhlašovatele o výběru nejvhodnější nabídky autorka připomíná z důvodové zprávy, že jde o specifický úkon zadavatele v kontraktační procesu, jímž zadavatel rozhoduje o tom, kterým z uchazečů bude uzavřena smlouva, avšak není ještě akceptací návrhu smlouvy (tím se liší od kontraktačního procesu v rámci běžných občanskoprávních či obchodněprávních vztahů).

Autonomie vůle stran měnit smlouvu uzavřenou v návaznosti na zadávací řízení podle zákona o zadávání veřejných zakázek je do značné míry omezena. Autorka s odvoláním na judikaturu zdůrazňuje, že „jedním z principů, na kterých stojí zákon o veřejných zakázkách, je princip vázanosti zadávacími podmínkami, včetně obchodních podmínek ….“. V závěru této části autorka připomíná významnou roli Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže v procesu veřejného zadávání.

Poslední částí příručky je část šestá věnovaná problematice řešení sporů. Autorka jako zkušená rozhodkyně věnuje pozornost řešení sporů cestou rozhodčího řízení. Rozhodčí řízení, které prodělalo v posledních dvaceti letech nebývalý rozmach a bohužel v posledních letech i morální pád, je v současnosti předmětem oprávněné kritiky a výrazných judikatorních, jakož i zákonodárných korekcí. Nicméně je třeba vidět, že se jedná o tradiční způsob řešení podnikatelských sporů, který má ze své podstaty určité výhody oproti řešení sporů soudní cestou. Oprávněná kritika rozhodčího řízení, zvl. rozhodčího řízení ad hoc je pochopitelná, ale nápravu je třeba pozorněji hledat spíše v racionálním zákonném vymezení právních sporů, které mohou být rozhodovány v rozhodčím řízení, než paušálně rozhodčí řízení odmítat a vylévat tak z vaničky s vodou i dítě. Z tohoto hlediska je správné, že autorka tuto problematiku do svého díla zařadila, byť se jedná o obecnou procesní problematiku nevztahující se pouze k řešení sporů ve výstavbě. Po několika letech diskusí a tříbení judikatury se ustálil názor, že rozhodčí smlouva musí výslovně určovat rozhodce nebo způsob jeho určení, ledaže by se jednalo o stálý rozhodčí soud, kde stačí pouze odkaz na jednací řád tohoto rozhodčího soudu. „Stálými rozhodčími soudy… nejsou nejrůznější „arbitrážní centra“ či „společnosti pro rozhodčí řízení“, jichž je celá řada a jsou zřizovány v různých právních formách od nesubjektivních společností (dříve sdružení) po obchodní společnosti (nejčastěji v právní formě společnosti s ručením omezeným). Jde o soukromé subjekty zakládané soukromoprávní cestou, nezřizované zákonem. … Jelikož nejde o stálé rozhodčí soudy, nemůže se uplatnit … právní domněnka o podřízení se řádům a pravidlům těchto rozhodčích center a na spory před nimi vedené je třeba nahlížet jako na rozhodčí řízení ad hoc. Neuškodí přitom připomenout, jak autorka správně činí, že v současnosti existují v České republice tři stálé rozhodčí soudy, a sice Rozhodčí soud při Česká hospodářské komoře a České agrární komoře, Burzovní rozhodčí soud při Burze cenných papírů Praha a. s. a Rozhodčí soud při Českomoravské komoditní burze Kladno. Z hlediska frekvence projednávaných sporů je zdaleka nejvýznamnější prvně jmenovaný rozhodčí soud, který má též všeobecnou působnost. V souvislosti s velkým výskytem přehmatů při rozhodování sporů rozhodci v nedávných letech se stala aktuální otázka nápravy vadných rozhodčích nálezů. V této souvislosti je důležité konstatování, že „soudní kontrola při přezkumu rozhodčích nálezů se omezuje jen na závažná pochybení, k nimž v rozhodčím procesu došlo a pro něž se rozhodčí řízení buď vůbec nemělo konat, nebo byla zásadním způsobem porušena práva strany na spravedlivý proces. Ústavní soud i Nejvyšší soud několikrát zdůraznily, že stát si musí podržet kontrolu v oblasti rozhodčího řízení, ale rozsah této kontroly musí být pečlivě vyvážen tak, aby na jedné straně nebylo popřeno pravidlo, že i v řízení před rozhodci má být poskytována právní ochrana, ale na druhé straně aby tím nebyly setřeny výhody rozhodčího řízení, tak i jeho praktická využitelnost.“

Výkladový text je doplněn na konci publikace přehledem použitelné judikatury a seznamem odborné literatury a úplný závěr pak tvoří věcný rejstřík. Zvláště příklady použitelné judikatury jsou v dnešní době cenné, byť jde o vyjádření osobního názoru autorky. Jde však o názor velmi kvalifikovaný.

Publikace JUDr. Aleny Bányaiové, CSc., se tak jistě stane užitečným pomocníkem právníků, ale i poučených neprávníků, kteří poskytují právní poradenství v oblasti stavebnictví. Ti kolegové a kolegyně advokáti, kteří se danou problematikou nezabývají dennodenně, ale v rámci své generální praxe musí občas řešit právní situace při výstavbě, by měli mít tuto příručku ve své odborné knihovně v každém případě.

Publikaci lze zakoupit ZDE.